| 来源： |
国金证券研究所 |
发布时间： |
2010年03月02日 16:06 |
作者： |
曹旭特 |
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基本结论、价值评估与投资建议
为何会有中天城投这类城投公司出现？中天城投与单纯意义上的开发公司不同，不但从事房地产开发建设，还介入土地一级开发，其开发项目在补足成本后的收益部份可以与当地政府按照7：3的比例分成。我们认为分税制是城投类公司出现的制度基础，而一级开发对资金的要求和整体当地资源的特殊性，也注定了有中天城投这类能够分享土地超额收益公司的存在，公司的盈利模式具有复制性和可持续性。
再融资放开的最先受益者。有媒体报导了地产股再融资即将重启的新闻，我们认为地产融资如果放开，还是能够一定程度表明政府对地产的调控态度在发生微妙变化，至少对能够实现融资企业的微观经营十分有利。从时间顺序分析，公司融资申请是在已经公告且未实现融资的公司中最为靠前的，如果地产股融资能够提速，中天城投将是最有希望率先实现融资的公司。而对于中天城投这类拿地能力强的公司而言，得到资金支持后的发展速度无疑会更快。
公司业绩既有确定性也有弹性。
确定性体现在公司主打项目会展城的销售，由于政府已经搬至该地区，并且连接该区域与市区的道路也已经通车，对在该区域办公的公务员置业有较强吸引力，我们认为该项目每年的潜在需求量不低于70万平米，而每平米楼面地价只有290元，显然公司在定价政策上有较强灵活性，所以未来会展城的开盘热销是较为确定的。
弹性将体现在补贴收入和土地一级开发项目的受益。我们在盈利预测中没有考虑补贴收入，在对卖地的价格和规模也采取了较为保守的估计，公司未来业绩存在一定弹性空间。
（具体内容请见附件）
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