| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2010年02月26日 14:05 |
作者： |
左红英 |
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公司发布了2009年年报2009年，公司实现营业收入22.73亿元，同比增长13.02%；营业成本19.10亿元，同比增长18.68%；实现归属于上市公司股东的净利润2.44亿元，同比下降32.70%；实现每股收益0.23元。加权平均净资产收益率9.55%，同比减少4.73个百分点。
利润分配预案为：拟以2009年末总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.35元（含税）。
点评：
转让股权收益减少和毛利率的下降导致净利润同比下降2009年，公司实现营业收入22.73亿元，同比增长13.02%；实现归属于上市公司股东的净利润2.44亿元，同比下降32.70%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.3亿元，同比增长13.54%；加权平均净资产收益率9.55%，同比减少4.73个百分点；扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为8.92%，同比增加0.92个百分点。报告期内非经常性损益的同比减少导致公司净利润同比出现下降。
除此之外，由于公司营业收入中华东地区的占比有所下降，而在公司的项目分布中，华东地区的项目毛利率高于其它区域，从而导致公司毛利率下降，进而影响了公司的净利润。优化区域布局，二三线城市投资力度有所增加公司进一步明确战略导向，优化区域布局，坚持以“集中优势资源，沿海沿江布局，聚焦核心区域”为主导战略，以上海为中心，重点拓展长三角地区和环渤海城市群，选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。产品结构以中、高端住宅产品为主，兼顾发展适当比例的商用物业项目。公司投资项目所属城市，如上海、青岛、天津、哈尔滨、湖州、大理、成都、泉州等地，普遍具有较好的经济基础和发展潜力，同时，公司所开发项目主要为项目所在地城市的中高端物业，具有地理位置优越、物业品质优秀、项目定位清晰等差异化竞争优势。
从近两年的销售情况来看，公司向二三线城市布局的成效已经显现。2009年，公司按权益计算的销售面积为25.03万平方米，其中成都占比36%，天津23%，大理15%，青岛12%，上海仅9%；2008年，公司按权益计算的销售面积为7.22万平米，其中上海占比36%，大理占比37%，成都占比16%，青岛9%。
从公司2009年末权益未开发面积来看，除去泉州东海滩涂整理项目的306万平米项目储备，公司剩余未开发项目储备总面积为219.58万平米，其中，青岛占比30%，上海占比24%，湖州占比19%，天津占比17%，大理8%。未来公司的收益将更多的来自于二三线城市，在分散风险的同时，也将稀释毛利率水平。资产负债率偏高，冀望资本市场融资报告期内，公司获得了大股东的资产注入。在增加项目储备的同时，也加大了公司的资金压力，资产负债率在2008年75.79%的基础上再次增加了3.43个百分点，达到79.22%。由于2009年火热的销售形势，高额的销售回款使得公司每股经营活动产生的现金流量净额达到近5年来最好水平。期末货币资金余额为19亿元。短期净负债约50亿元。以公司2009年约40亿元的销售回款测算，即使公司2010年不增加土地储备，资金压力仍然较大。公司短期债务与长期债务的比例约为1.39：1，短期债务比例偏高，债务结构有待改善。
对此，公司提出推进资本市场融资，持续优化财务结构。公司于2009年11月通过了非公开发行股票的预案，并已获得上海市国资委的原则性同意。根据该预案，公司拟非公开发行不超过30000万股人民币普通股，按当时的定价，拟融资约43亿元。如若非公开增发成功实施，将大幅缓解公司的资金压力，并改善公司财务结构。
盈利预测和投资评级
2010年度，公司力争实现营业收入28亿元，较2009年增长23.19%；预计营业成本18亿元。同时，根据公司项目进展情况，预计公司10－11年每股收益分别为0.29元和0.39元，按2月25日收盘价13.41元/股计算，09年市盈率为58倍，10-11年动态市盈率46倍和34倍，估值水平偏高，维持“中性”评级。
（具体内容请见附件）
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