| 来源： |
东莞证券研究所 |
发布时间： |
2009年10月09日 14:06 |
作者： |
陈桂柳;黄凡 |
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事件：
近期走访了新湖中宝，与公司董秘、就公司的经营情况与董秘进行了交流，主要情况如下点评：
1．地产业务，土地储备丰厚，毛利率较高
从房地产来看，公司项目储备丰足，目前拥有未结算的土地面积大约为850万平米，主要分布区域经济较为发达的长三角地区以及部分环渤海区域。其中苏浙沪三地项目储备占比接近80%。长三角地区经济发达，房地产发展前景向好。其次，公司75%的项目是05年之前获取的土地，25%是05年之后获取的土地，平均地价不到1000元/平米，毛利率在高达50%。
公司拿地的主要原则有三点，毛利、周转率、杠杆。未来公司拿地的区域仍将以杭州、上海等长三角一二线城市为主同时兼顾类似三亚，青岛，大连这样有特色的旅游城市。目前公司的可售资源50多万平，在建项目166万平，上半年开工20万平，下半年将开工40万平，可售资源比较充足。
2．管理层眼光独特，战略布局完整
公司另外一个核心竞争力于其有战略远见的管理层，作为温州起家的民营企业家代表的公司实际控制人黄伟先生有着温州人特有的灵活和胆识，对中国体制改革中存在的机会有着前瞻性的眼光和把握。公司在2006年前，大量储备地价土地，基本上完成全国地产布局。在06年到07年土地市场高峰期放缓拿地速度，在07年下半年市场的狂热期停止拿地，借金融危机的影响，逆势低价购入券商，期货，银行等稀缺的金融牌照。我们认为作为一个房地产企业，公司对周期的卓越的把握能力是公司亮点之一。
3．新湖中宝主要开发项目介绍：
我们还参观了杭州·新湖香格里拉和果岭项目，香格里拉位于杭州余杭的高档别墅项目，规划建筑面积35万平左右，未结算面积26万平米。分东西南三个区，东区大概有190栋独栋，还剩几十栋没卖，西区247套排屋，96套公寓，公寓明年卖现房；东西区卖掉的大部分已结算，去年卖的30多套今年结算；接下来动工南区的别墅排屋项目。目前别墅项目的售价在3万-4万左右。物业管理费3元/平米，建安成本4000-5000元/平米。装修成本8000元/平米。目前香格里拉项目开盘项目享受良好，销售率达到95%以上。
杭州·果岭位于杭州余杭，规划建筑面积43万平，主要为排屋产品、花园洋房和小高层，整个小区排屋500-600套，目前一期排屋第一批54套已售，第二批共52套，今年年底推，300-380万每套，预计一期11年5月交房，目前排屋的价格大概在12000万/平米左右。
值得重点关注的是上半年上海新湖明珠城项目，该项目将是公司未来1年内的销售和利润主力。合并后新湖中宝将拥有95％的权益。规划建筑面积90万平，剩余资源58万平，目前已售未结3.35万平，预收款8亿左右，现房未售4万平，已整理出10万方可动工。该项目是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，位于普陀区东新地块，东、南毗邻苏州河，北抵轻轨明珠线。该项目毛利率非常高，08年结算毛利率66％，结算均价是17500元/平米；最近的实际销售价格是27000元/平米。
剩下还有一些杭州武林广场项目，上海青蓝国际，苏州明珠城等项目，具体情况可以见深度报告。
（具体内容请见附件）
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