| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2009年09月01日 15:11 |
作者： |
翁非玉;赵强 |
| 公司评级： |
|
评级变动： |
|
撰写时间： |
|
| |
业绩平稳，投资收益减少抵消租赁收入增长：
公司上半年净利润1.22亿元，每股收益0.14元，与上年同期基本持平。
其中，主营业务收入中的房地产租赁收入增长9.45%，主要由于出租业务在08年下半年增加了碧云别墅6期、OFFICE PARK9-15#楼共5.7万平米物业的竣工出租，而主营业务成本增加幅度超过主营收入增加幅度，为14.89%，可能是由于物业刚投入运营时免租期时间段内，收取的租金还未达到正常租赁状况时的水平。另外，投资收益减少74.6％，是由于07年从公司参股的东方证券分得红利2553万元，但08年该公司巨亏无法分红。
写字楼、公寓出租率优于市场，厂房与市场相当：
由于园区研发楼及碧云国际社区规划开发起点较高，环境良好，在金融危机冲击下表现出了较好的抗跌性。虽然09年上半年上海市写字楼市场租金在继续下滑，但公司的研发楼物业与08年相比，出租平稳。公寓出租率从08年的90%上升到93%。
但公司厂房出租率略有下滑，北区和南区关外厂房出租率分别为90%、91%，出现了2-3个百分点的下降，出租率水平基本与市场相当。南区关内厂房则受监管等因素影响，出租率一直维持在40%左右。
住宅项目结算进度对09-10年业绩有显著影响：
公司住宅开发项目碧云新天地的结算进度将对业绩增长产生重要影响，我们预计碧云新天地三期09-10年为公司贡献的毛利占比将达到29%和44%，因此，它的推盘速度、结算的进度将对公司近两年业绩产生比较大的影响。该项目三期将采用精装方式销售，受09年以来上海房价上涨的推动，预计售价会达到20000元/平米以上，而二期08年3月开盘时毛坯售价是15000元，剔除装修因素，房价上涨超过20%。
下半年随着OFFICE PARK9-15#楼逐渐渡过免租期，公司租赁业务的整体出租率会有所提高，而在租金止跌企稳的市场环境下，公司下半年的租赁收入将平稳略有上升。2010年比较明确的将增加的出租物业是G3研发楼和T17B商业中心，增加出租面积4.4万平米，增幅为3.3%（不含土地出租）。
盈利预测与估值我们基本维持09-10年EPS 0.34,0.48元的而盈利预测，对应PE39、28倍，估值在合理区间内，没有太大的吸引力，NAV在14.8元，目前股价有10%的折让。
股价短期催化剂是参股760万股的国泰君安如果申请IPO获批，未来有交易性机会，我们计算如果国泰君安IPO,按7倍市净率计算，有望增厚每股净资产0.15元，增幅3.6%。
相关报告：
1、鑫富药业调研报告：《正处行业低谷中长期值得关注》2009年3月3日2、鑫富药业一季报点评报告：《业绩持续下滑，期待下半年回暖》2009年4月由于公司是典型的外向型单一产品企业，08年泛酸系列产品的外销比例高达70.88%，因此终端需求的恢复将对产品业绩带来重大帮助。目前虽然产品价格仍处于底部，但泛酸系列的销量已经恢复至正常水平，预计三季度环比还将保持增长。（具体内容详见附件）
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
