| 来源： |
国金证券研究所 |
发布时间： |
2009年04月09日 15:24 |
作者： |
曹旭特 |
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撰写时间： |
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基本结论
海泰发展目前业务是天津华苑产业园区内工业厂房的经营和销售。大股东海泰集团负责对园区内土地进行统一开发和招商引资，作为集团下属唯一上市公司，海泰集团是园区建设的主要力量，在获取土地资源方面独具优势。
工业用地性质实现商业用地功能。华苑园区内主要企业从事软件开发和外包，对此类企业而言，所需的生产载体实际上是科研人员的办公空间，也即公司建设的工业产房实质可以承担写字楼的功能。由于园区用地性质为工业，所以土地成本一般较低，但其实现了商业办公的功能，所以公司产品可以制定与商业项目相匹配的销售价格，这就保证了公司销售的利润率水平。
海泰未来的发展重点将移至滨海高新技术区，因为控股股东海泰集团获得了天津滨海高新技术产业园区的主导开发建设权，可帮助上市公司将华苑产业区的盈利模式复制至滨海高新区。目前集团已经完成园区内约1800亩土地的一级开发，即将进入实质开工建设阶段，海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。
作为园区开发类公司，对园区内企业的进行股权投资成为一种趋势。我们认为，股权投资也将成为海泰未来的新利润增长点之一。因为相对“空降”的风险投资基金而言，园区开发建设的主导者会对园区内企业拥有更对称的了解，通过长期跟踪和建立伙伴合作关系，园区开发主导者能够更准确判断企业风险和发展空间，取得成功概率的可能性也更大。
公司未来将逐渐增加自有物业比重，租金收入可望在2012年之后达到稳定，但近期利润来源仍将以物业销售为主，预计公司09、10年每股收益分别为0.47元和0.48元，动态市盈率分别为25.2和25倍。公司重估每股净资产7.3元，股价相比净资产溢价62%，从估值角度公司吸引力不强。但由于滨海高新区的建设进入实质阶段的和股东背景能够保证公司长远发展和外延式增长，公司长期发展的向上趋势比较明确，并且考虑公司也是滨海新区建设大背景下主题性投资的重要标的之一，建议买入。(具体内容请见附件)
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