| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2009年04月02日 14:40 |
作者： |
王嘉 |
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投资要点
我们于3月31日调研了中华企业。
点评：
受益于参股的上海国际客运中心项目结算和位于古北、长宁写字楼销售，公司09、10年将迎来利润的高峰期。
上海国际客运中心项目由公司和方兴地产合作开发，位于北外滩，项目建筑面积约30.2万平米，公司持股40.19%。上海国际客运中心由2栋酒店式公寓和7栋办公楼组成，将于2009-2011年陆续结算，每平米开发成本约2万元。其中4.83万平米的酒店式公寓已经与08年预售，单价约4万元，将于2009年结算。7栋写字楼的也在08年底举行了签约仪式，中化集团、上海国际港务集团、中远集团、中海集团、瑞士地中海航运、上海建工集团及上海地产集团等七大集团分别认购了1栋，涉及总金额约70亿元，且部分客户已经支付了一定比例的意向金。写字楼以及地下部分将于2010和2011年结算完毕。我们测算该项目累计将为公司贡献约10亿元利润。
除此之外，公司主要开发项目9个，在建面积约150万平米，其中09年计划开工62.4万平米，预计竣工面积12.7万平米，公司还在崇明岛拥有滩涂4655亩。预计将于2009年结算的项目包括南郊中华园、印象春城、苏州第五元素以及太湖古北雅园的部分面积。此外公司在浦西的写字楼也进入销售高峰，洛克双喜大厦已经竣工，还剩余3万多平米;万泰大厦剩余约2.5万平米可售;古北9-4A可售面积3.9万平米。以上3栋写字楼均已经达到或接近交付结算标准，销售单价20000-30000万之间。一旦有大宗交易成交，将会对公司当期业绩产生较为明显的积极影响。
公司目前持有租赁性物业12万平米，年租金贡献约1个亿。在建的古北9-3项目建筑面积19万平米，也将用于租赁，且其中的1-9楼商业部分已经与日本的高岛屋公司签署了租赁协议，将从2010年底或2011年初开始贡献租金。
公司到08年底的现金为15.5亿，短期和一年内到期的负债为26亿，长期负债18亿，资产负债率为63.7%。
公司12亿的公司债已经获得证监会有条件通过，待拿到书面批文即可进入操作阶段。公司目前现金状况可以满足正常的工程投入和运转，但若要争取大中型的开发项目还点捉襟见肘。
总体而言，公司近2年业绩将会相当不错，但国际客运中心结算完毕之后，后续项目相对缺乏的局面将会显现。预计公司2009-2011年EPS为0.54元、0.83元和0.70元，NAV为9.93元，给予公司“推荐”评级。
（详细内容请参见附件）
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