| 来源： |
山西证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月25日 15:09 |
作者： |
加丽果 |
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1.事项:3月19日,我们与中国民族证券共同走访了深圳华侨城控股股份有限公司,实地考察公司整体要上市的一些资产情况,同时与公司副总监郭金先生就公司整体上市情况目前的进程、公司整体上市后集团公司和华侨城A的各自定位情况、公司未来发展战略和2009年公司的经营情况进行了交流。
2.公司基本情况：公司目前从事旅游及其关联产业的投资经营，是控股型集团公司。投资有深圳华侨城欢乐谷旅游公司、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等十六家企业。公司拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司在巩固深圳旅游基地的基础上，积极向外拓展，通过对北京、上海、成都、三峡“旅游+地产”项目的投资，形成了东西南北中的发展态势，已初步完成战略布点布局。截止3月20日，公司拥有北京、深圳、上海、成都四家欢乐谷并估计在2009年实现同时连锁开业，并且四个地方的华侨城旅游地产也均有所回报，2009年开盘销售情况喜人。
3. 09年推进整体上市步伐不变。虽然由于市场低迷，2008年公开增发募集资金购买集团公司13项与旅游资产有关的资产停滞不前，但由于整体上市可以减少关联交易，实现完整的公司“以旅游带地产”主题文化产业链王国的打造。目前资产评估报告有效期已过，但是整体上市基本得到国资委和有关部门的认可，公司目前正在准备新的材料上报有关部门。因目前政策鼓励兼并重组，限制公开增发，故整体上市也不排除未来采取定向增发上重组委审批的路径，但公司还是倾向发审委审批路径。
4.整体上市后集团公司就变为控股康佳和华侨城A两上市公司。换而言之，集团公司把除康佳以外的资产全部注入上市公司。
5.华侨城A整体上市后的定位并不会改变公司旅游公司的定位。没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产，主题公园旅游产业可以改善城市生活，带动消费和提高就业因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，华侨城这种独特的经营模式已得到市场检验并已成熟。把“旅游产业和地产”两者通过主题文化完美的结合起来，打造一个独特的“以旅游带地产”主题文化产业链王国是华侨城A的核心竞争力所在。没有旅游产业就不会有华侨城地产。
6、酒店类资产的全部注入是整体上市的一大亮点。集团公司注入的4家高星级主题酒店和20家城市客栈经济型连锁酒店，未来可以为公司相当客观的收入和现金流。
7、实现到2010年华侨城景区旅游接待人数到2000万人次，到2018年至2020年，华侨城景区旅游接待人数提升到3000万人次/年的战略目标。按每个人票价100元左右计，旅游收入就可达200亿到300亿左右。
8、2009年1月17日成都欢乐谷开业后经营情况喜人。成都欢乐开业以来，入园人数已累计达到200万人次，周末曾创造了一天入园人数为2.4万,并且全部为散客,园区消费相当乐观。门票价格为130元一张。按平均价格100元左右计算，收入已达2亿左右。
9、全国唯一的“国家生态旅游示范区”东部华侨城也将在2009年5月全部开业，票价大概在130元左右。
10、上海欢乐谷作为华侨城目前最大规模的欢乐谷也将在2009年暑期开业，票价估计在180-200元左右。
11、地产2009年销售情况喜人。首先，北京华侨城三期-四季2009年3月21日开盘销售，均价12600元/平米，四季为三座景观12层板楼，户型面积190的三四居,275的四居，共计132套房源。受益于2月份楼市的回升，目前预售情况良好。其次，深圳华侨城波托菲诺纯水岸高端楼盘四期2009年1月1日到2月15日，共售出16套，实现销售收入1.64亿元。第三，2009年2月14日，华侨城四海公寓样板房开放期间登记情况也比较乐观。第四，成都华侨城截止2009年3月1日成都华侨城.纯水岸一期1199套住宅全部售馨。第四，上海浦江华侨城2期三月也将全面开盘，此位置距离上海世博会只有7公里。
12、华侨城A二级市场目前解禁压力较小。华侨城集团公司承诺在所持非流通股份获得上市流通权后的5年内，对公司的持股比例不低于40%。公司2011年后才能获得全流通。
13、公司高分红比例将会持续。华侨城集团公司承诺在本次股权分置改革（2006年）完成后的连续三年，提出公司现金分红比例不低于当期实现可分配利润的40%的年度股东大会议案，并保证在股东大会表决时对该议案投赞成票。虽然公司今年承诺到期，但由于公司对130多名管理层实行限制性股票股权激励，股票从2008年开始分六年匀速解禁，所以未来高分红比例估计仍为继续。14、我们判断，公司是个追求产品不断创新，经营模式独特，既拥有旅游主题文化，又拥有地产的低成本优势，经营稳健，2009年目前经营形势乐观，给予公司“増持”评级。 （具体内容请见附件）
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