| 来源： |
国信证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月25日 14:56 |
作者： |
方焱;陈林 |
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08年净利润增长80%，EPS 0.70元，符合预期
2008年公司实现营业收入58.4亿元、净利润5.7亿元，同比分别增长-19.51%和79.93%；实现每股收益0.70元，与我们的预期一致。公司净利润增长主要来自项目转让获利和营业税金减少带来的毛利率提升。08年公司相继转让了望京B15商业地块项目和复兴门内大街4-2#项目，将持有的北京耀辉置业有限公司62％的股权全部转让给香港世纪协润投资有限公司，并退出大兴区黄村镇项目的一级开发。通过项目转让，公司降低了经营风险，回收了部分现金，缓解了资金压力。此外，公司08年冲回以前年度土地增值税1.89亿元。08年毛利率上升5个百分点至33.7%..资金压力偏紧，期待09年增发实施07年公司向首开集团定向增发收购资产后，资产和项目规模大幅提升，但由于开发所需资金庞大，负债率一直居高不下。08年末资产负债率达83%，扣除预收款后为65%；货币资金28亿元，未能覆盖一年内到期的非流动负债37亿元和短期借款12.3亿元；流动比率和速动比率也低于合理水平。
财务报表显示公司资金紧张，为降低经营风险，缓解资金压力，公司除转让部分项目外，去年下半年开始加大力度降价促进资金回笼，同时放缓开发节奏，并将部分短期借款转为长期借款以减少短期现金流出（期末短期借款下降64%，长期借款上升26%）。公司去年提出拟非公开增发不超过3.5亿股，募集资金47.5亿元用于5个项目的开发，如获实施，资金压力将大大缓解。
受市场及资金影响，开竣工面积收缩
面对市场和资金压力，公司调整了经营计划，去年共新开工面积106万平米，竣工51万平米，分别低于年初计划38%和53%；销售签约面积73.5万平米。公司计划09年实现新开工105万平米，竣工124万平米，销售面积70万平米左右；并实现新增建筑面积100万平米的项目储备。
奥运项目投资回报将成公司未来2年盈利的重要支撑
公司通过参股46%国奥投资发展有限公司参与奥运会场馆及配套设施的建设，国奥投资开发的奥运村总建筑面积52万平米，项目毛利较高。奥运闭幕后，奥运村经过重新装修后交付使用，国奥投资回报将成为公司未来2年盈利的重要支撑。预计09年公司房地产结算收入将有所下降，但受益于国奥项目的结转，当年投资收益大增，可以弥补收入下降带来的利润下降，预计全年净利润会实现正增长。
（详细内容请参见附件）
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