| 来源： |
方正证券研究所 |
发布时间： |
2009年03月24日 14:32 |
作者： |
周伟 |
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事件：
公司2009年3月日公布重大合同公告，其全资子公司北京京冠房地产开发有限公司的控股80%的子公司——北京鑫阳房地产开发有限公司近日与中国石油化工股份有限公司北京石油分公司签署了《北京市崇文区广渠门外南街危改项目A区A1写字楼购买意向书》，合同标的中的A区A1写字楼总可售建筑面积约2.55万平方米，交易价款约为3.44亿元，每平方米的价格为13500元，另外，合同标的中地下车库有20个，单价为16万元每个，合计3200万元，北京鑫阳同意除此之外为买受人保留50个车位的购买权力。
点评：
1、公司的降价促销策略已很明确。冠城*名敦道（北京广渠门项目）
是公司2008、2009年房地产收入的主要来源，广渠门项目分成A、B、C、D四个区，其中A、B区为商品房，C、D区为拆迁安置住宅。按照项目规划，A区可销售写字楼面积、商业面积和商住面积共18万平方米，已在2009年初开盘，由于此区的公摊面积达到可售面积的35%，所以商品住宅开盘价较B区明显下降，仅有12000元，这也是公司低价促销回笼资金的策略。
2、整体销售解决资金难题及锁定销售。此次整体销售与公司2月25日对太阳宫B区2、3组团的整体销售的目的可以说是如出一辙，尽管金额远小于上次的20.6亿元，但对公司缓解资金短缺的状况和锁定销售却是意义重大。由于2008年公开增发实募资金远低于预期且公司债发行申请未获通过，而公司的资产负债率却高达70%以上、净负债率高达200%，所以采取整体销售是公司快速回笼资金、加快后续项目开发的重大举措。
3、合同标的2009年结算为大概率事件，车库销售提高毛利率。合同总价款约3.76亿元，北京石油在2009年分5期支付，根据款项的支付条件可以得知该写字楼在2009年完工结算的可能性很大。另外，写字楼的单位面积均价也仅有13500元，可以看出公司降价以促销售的目的明确，但同时销售20个车位，由于车库的毛利率较高却可以提高整体销售的毛利率。
4、整体销售策略将提高2009年结算面积。我们此前预测冠城*名敦道A区的整体均价为11000元，销售毛利率为45%，在2009年约销售结算6万平方米，但按照公司这种整体销售的策略，可能大幅提高2009年的结算面积。
5、维持“增持”评级。我们预计公司2009、2010年的EPS为0.7元、0.81元，对应2009年3月17日股价的动态PE分别为10、8，相对于行业2009和2010年的整体PE分别为17和14倍，依然具有估值优势，考虑到近期整个房地产市场的交易量明显回暖、政策面也对行业极其有利，且公司的适当降价促销策略解决了资金问题，维持“增持”评级。
（详细内容请参见附件）
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