| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2009年03月09日 15:27 |
作者： |
孙建平 |
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投资要点：
2月保利地产数据总体评价：销售增长良好，但这在市场预期之内，也仅是符合完成我们预估的公司09年1.18元EPS要求。
公司2月实现销售面积20万平米，销售金额20亿元，09年1-2月累计销售面积39万平米，销售金额34亿元，分别同比增长229%和198%。
公司2月销售数据同比有较好增长的原因包括：公司继续推行包括降价在内的销售策略；政府楼市刺激政策产生积极效果；公司所在的、行业率先大幅调整的广深区域回暖力度大；08年同比基数低。
2月销售均价约9800元，均价走高和公司2月所售楼盘档次提高有关。08年均价基数低是受广州保利西子湾销售影响。
11月以来各大城市占成交量比重最大的是90平米左右中小户型和中低价位普通住宅，公司作为行业龙头，近期销售分布亦是如此。
1-2月月均销售17亿元。若09年销售同比零增长，则月均销售17.5亿元；若增长10%，则月均19亿元；若增长20%，则月均销售26.5亿元。?? 09年业绩锁定性好，迄今为止已售未结算房款达173亿元，相当于09年结算主营收入的111%，但有必要指出09年项目毛利率将下降。
项目储备资源丰富，09年尚未开始拿地。08年末可结算资源1828万平米，分布于16个城市，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。
关注再融资进展。公司拟非公开定向增发募集不超过80亿资金用于上海、广州等地的项目开发（股本扩张不超过20%，发行价不低于15.89元），其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金认购。
维持3月3日《春江水暖鸭先知》判断，预售项目和净利润主要来源是广州，公司将是广州深圳区域楼市见底并持续回暖的最大受益者之一。??维持09和10年1.18和1.58元EPS预测；维持17.5元RNAV。假设此次定向增发成功且股本扩张20%，则09和10年EPS为0.98和1.31元。
考虑公司央企和行业龙头地位，估值在主流公司均值上溢价20%，即18倍，综合RNAV和PB估值，目标价20--21元，维持增持投资评级。
(具体内容请见附件)
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