| 来源： |
广州万隆 |
发布时间： |
2011年10月19日 16:38 |
作者： |
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国家统计局18日公布的数据显示，9月份70大中城市新建商品住宅价格下降的城市继续增加且逼近止涨，9月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有17个城市，持平的有29个城市，上涨的有24个城市。与8月份相比，环比价格下降的城市增加1个，价格上涨的城市不变。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%.与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州1个城市价格下降。尤其值得关注的是，二手住宅价格下降的城市数量首次超过价格上升的城市。房价止涨无疑是政策调控的结果。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，房地产市场的调控仍将维持下去；未来房价下调趋势会愈加明显，并可能引发相关风险。
一、房地产市场调控仍将维持
9月房价涨幅连续第二个月收窄，且成交在"金九银十"楼市传统旺季中黯然失色。调控使得相关利益者感觉难受，并一度"投石问路"，但很快被中央政府果然地回绝。典型的例子便是广东佛山市的政策松绑被连夜叫停，而成都等地也曾传出类似声音，但很快便迎来了北京建行等部分一线城市国有银行首套房贷利率上调的消息。昨日更有消息传出，银监会进行了一次特殊的"窗口指导"，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。
我们认为，当前正处于楼市调控的关键阶段，若二三线城市调控政策进行暗地松绑的情况增加，将导致先前的调控效果功亏一篑。所以未来中央政府仍将紧绷楼市神经，调控决心不会动摇。不过我们也看到，持续调控之下房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降，使得地方政府的财政收入受到很大影响。随着调控的继续和深化，源自地方政府乃至市场层面的挑战也将增大。
二、房价下调趋势愈加明显，警惕相关风险
国统局数据显示，1-9月商品房销售额为39，312亿元人民币，同比增长23.2%，较前八月25.9%的增速放缓。1-9月份房地产的销售面积同比增长12.9%，比前八月回落了0.7个百分点。一方面高企的房价打击了购买者的积极性与购买力；另一方面，限购令和资金链的紧张打击了投资行为。而由销售下降引发的商品房库存高企则加强了房价下调的预期。上海易居研究院近日发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%.而9月份这8个典型城市新建商品住宅成交量仅341万平方米，同比大幅下降44%.存货上升销售下降导致开发商资金压力进一步加大。可以预见，4季度房地产商们将加大推盘力度，但这反而使得购房者观望的心态越发浓重。房地产市场销售面临进一步下滑的趋势并促使房价下调。
房地产市场回调带来的风险同样值得警惕。继温州发生实体企业资金兑付危机后，鄂尔多斯等地重现危机一幕。鄂尔多斯的房价已经出现明显松动，大幅促销打折的楼盘更是比比皆是。在银行持续收紧银根、温州民间借贷危机爆发和信托机构遭遇银监会更加严格监管的背景下，房地产行业面临洗牌，中小房企出现资金链断裂的风险加大，由此引发的金融系统债务危机需要我们警惕。
综合来看，房地产调控正加速朝纵深发展，由此引发的系统性不确定风险有所增大，我们广州万隆对市场仍保持中长期看淡的观点。短期来看，根据行为分析，政策面出现缓冲迹象的前期承压板块或有机会，例如核电、高铁。
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