国际商贸城五区市场和篁园市场计划招商价格超预期 或将于明年3月试营业

　　海通证券

　　海通证券认为，小商品城在新市场招商模式创新和招商价格超预期的背景下，其业绩增长可期，故调高其目标价至40.33元/股。

　　浙江中国小商品城集团股份有限公司（小商品城，600415）11月16日晚间发布关于国际商贸城五区和篁园市场招商政策提示公告，确定了关于经营户入场资格认定、商位类型和管理、商位租赁期限和租金等事项。

　　小商品城此次公告的五区市场和篁园市场的招商模式创新和招商价格（政府定价部分）超过我们此前预期。此外，我们判断在通胀背景下，上述两个市场公开市场招拍部分的价格（年内有可能进行）仍存在超出我们预期的可能（我们目前的预期是每年8000元/平方米，理论上如果市场招拍价每增加1000元，大致影响均价400元，对每股收益的弹性提升0.06元）。

　　此外，小商品城该次招商模式创新也将提升我们对后续到期市场（一、二、三区市场）、新建市场（一区东扩、宾王市场）等的市场化改革预期。根据公告内容和我们的假设，测算小商品城2010-2012年每股收益分别为0.72元、1.50元和2.26元。我们认为，小商品城在新市场招商模式创新和招商价格超预期的背景下，其业绩具有较明确的高增长，并且渐进市场化改革的预期有望为其打开长期可持续的成长空间。因此，我们调高小商品城目标价至40.33元/股（按2011年市场业务30倍市盈率、地产业务15倍市盈率计算），并维持“买入”的投资评级。

　　昨日小商品城收于33.94元/股，跌5.38%。

　　招商政策呼之欲出

　　小商品城本次公告的关于国际商贸城五区和篁园市场招商政策主要内容如下：

　　据悉，国际商贸城五区市场主要划定区域范围内经营床上用品、纺织品、针织原材料、汽车用品及配件四个行业；篁园市场主要划定在宾王市场内经营服装行业。国际商贸城五区市场商位租金基准价每年为2833元/平方米。篁园市场商位租金基准价每年为2593元/平方米。

　　国际商贸城五区市场和篁园市场的商位类型主要有Ⅰ型和Ⅱ型两类。Ⅰ型商位面积约（3.2×4.5）平方米，Ⅱ型商位面积为Ⅰ型商位面积的一半（1个Ⅰ型商位内安排2个Ⅱ型商位）。

　　国际商贸城四区（三期一阶段，建筑面积100.62万平方米）市场五层的生产企业直销中心预计在2010年底完成招商工作。小商品城将抓紧完成五区（三期二阶段，建筑面积59.16万平方米）市场的计划招商工作，并拟对计划招商以外部分商位加大市场化选择经营主体力度，尽快完成五区市场整体招商工作。

　　国际商贸城五区市场和篁园市场（建筑面积39.22万平方米）完成招商工作后，计划将于2011年3月试营业。

　　计划招商价格超预期

　　我们的观点是小商品城国际商贸城五区和篁园市场招商模式创新，招租价格超预期，并将带动整体招商超预期，以及提升后续到期市场（一、二、三区市场）、新建市场（一区东扩、宾王市场）等的市场化改革预期。小商品城此次招商政策存在以下几个方面的超预期：

　　第一，招商模式创新。此次招商是由政府制定一个基准价，在此基础上根据租户性质、楼层、商位位置等分别给予不同的上浮系数。这在之前的新市场招租中是没有的（之前同期开出市场的政府指导价基本一致），反映了更市场化的特征。

　　第二，计划招商价格超预期。根据公告内容，五区市场基准价为每年2833元/平方米，我们初步按选商、选楼层和选摊位系数综合测算，计划招商商铺均价约为每年4292元/平方米，较我们此前预期超出54.7%；篁园市场基准价为每年2593元/平方米（由于土地较便宜），我们初步按选商、选楼层和选摊位系数综合测算，计划招商商铺均价约每年为3928元/平方米，较我们此前预期超出41.6%。

　　第三，开业时间超预期。我们此前假设篁园市场将于2011年下半年开业，根据此次公告，篁园市场将同五区市场一同在2011年3月份开业，比我们预期时间提前至少一个季度。

　　我们认为，在小商品城招商模式创新和计划招商租金超预期的背景下，其关于市场招租比例和招租价格（年内应该能确定）也将有超预期可能。更重要的是，五区市场招租模式的创新或者超预期，带来的更大的效应是1、2、3区市场招租模式等渐进式的改革和接轨。这给市场对小商品城未来业绩和成长性的预期将会带来更进一步的空间，进而是其估值水平的提升。

　　明年业绩高成长可期

　　根据公告内容和我们测算，小商品城国际商贸城五区市场和篁园市场的计划招商价格分别为每年4292元/平方米和每年3928元/平方米。我们同时假设市场招拍价格为8000元/平方米（我们认为该假设相对保守，之前四区市场的市场招拍价格我们测算平均为8700元/平方米；理论上如果市场招拍价每增加1000元，大致影响均价400元，对每股收益的弹性是提升0.06元）；假设两个市场的政府定价比例为60%，市场招拍比例为40%。

　　另外，我们假设一区东扩20万平方米的市场招租均价为12000元/平方米（我们考虑到了市场供给增加因素给了相对保守的假设，一区老市场的市场转让价目前在20000元/平方米以上）；四区（原三期一阶段）五楼生产企业直销中心年内实现出租，估计会增加2011年收入6000万元左右，剔除税基本都是利润，估计增厚业绩0.03-0.04元；另外，我们略调整了房地产业务收入和利润的确认期间，假设部分项目收益由2010年改在2011年确认。

　　在上述假设条件下，我们测算小商品城2010-2012年每股收益分别为0.72元、1.50元和2.26元（2011-2012年，地产贡献的每股收益在0.30元左右）。其中2011-2012年每股收益分别较我们此前预测调高25.1%和43.5%。(原载于东方早报)