海通证券认为，经过2010年的过渡期后，小商品城2011年业绩或将有爆发性增长。刘建平 制图

　　我们于近日拜访了浙江中国小商品城集团股份有限公司（下称小商品城，600415），主要跟踪了解了其五区市场招商及开业的进展情况，篁园、一区扩建等市场的规划和建设进程及其他问题等。

　　经过调研，我们认为在经过2010年的过渡期后，2011年开始，小商品城将又一次进入业绩快速增长期。由于此前租金到期的市场没有进行提价，以及地产收入具有不确定性等，2010年是小商品城的业务过渡期和业绩增长低点，但随着2011年五区市场与篁园市场开业，以及其地产收入确认，将为其2011年带来业绩爆发性增长。

　　此外，小商品城政策支持与潜在的大股东资产注入等预期有望打开长期成长空间。尤其是，义乌国际贸易综合试验区年内有望获批，更加便利的国际贸易条件和税负优惠等政策预期，将在提升商户盈利能力的同时，增厚小商品城的提租能力和盈利空间。

　　我们预测小商品城2010-2012年EPS（每股收益）分别为0.778元、1.202元和1.578元，并维持对其“买入”的投资评级，目标价29.82元。

　　昨日小商品城报收于25.59元，涨2.48%。

　　未来两年业绩大增

　　经过调研，我们分析五区市场、篁园市场重建、一区扩建开业等将为小商品城2011－2012年业绩带来快速增长。

　　小商品城五区市场（三期二阶段）占地266.2亩，预计总投资14.3亿元，建筑面积63.9万平方米。主要布局进口商品馆和床上用品、纺织品、针织原材料、汽车用品及配件等行业，现工程进展顺利，已进入招商阶段，预计该市场将在2011年春节开业，或最晚在4月份开业。若按照30%的有效出租率计算可出租面积约19.2万平方米，按三期一阶段4217元/平方米/年的加权平均租金，并保守假设市场在4月份开业，计算市场2011-2012年可分别实现约6.1亿元和8.1亿元收入。

　　而小商品城篁园市场总建筑面积37万平方米，将定位为专业服装城。篁园市场计划将在2011年4月开业，届时1-5层可能是宾王市场商铺的搬迁，其他重新招商。按30万平方米建筑面积和35%出租率计算可出租面积约10.5万平方米，加权租金水平仍参照三期一阶段的4217元/平方米/年，保守假设篁园市场在2011年6月底营业，计算当年可贡献收入2.21亿元，2012年收入为4.43亿元。

　　小商品城还计划将经营效益最好的一期市场东扩，预计扩建增加的面积在10万平方米以上。该一区扩建市场暂定2011年10月开业，最晚在2012年开业。收入预测方面，按照10万平方米建筑面积，35%出租率和7225元/平方米/年的加权租金计算，一区扩建市场可分别增加小商品城2011年和2012年收入4215万元和2.53亿元。

　　而上述三项总计增加小商品城经营面积约40%，2011年增加小商品城收入约8.7亿元，同比增长49.74%。

　　另外，对于宾王市场，小商品城也计划在2011年拆掉重建，未来也将为其新增收益，有望在2012年体现。

　　地产业务明年收益可期

　　小商品城目前可售未售的楼盘和储备的土地包括东城印象、荷叶塘、杭州钱江新城、南昌红谷滩，除了杭州钱江新城地块拿地成本略高以外，其他项目均有非常好的盈利前景，具体分析如下：

　　东城印象位于杭州市江干区新塘路，可售面积3.4万平方米，楼面地价7106元/平方米，目前周边参考楼盘售价为2.3万-2.4万元/平方米，预期项目总收入7.8亿元。目前基本完工，正在择机销售。

　　荷叶塘位于义乌市稠城街道荷叶塘住宅区，2008年5月小商品城拍得此地块，地块面积13.71万平方米，土地出让金20.8亿元，可售面积40万平方米，目前该地块已经实现一期销售729套，销售均价12180元/平方米。

　　杭州钱江新城——小商品城于2009年7月拍得此地块项目，土地面积3.81万平方米，土地出让金18.9亿元，估计2012年可开始确认收入。

　　南昌红谷滩——小商品城于2010年4月拍得此地块项目，土地面积10.84万平方米，用于住宅和商用，土地出让金4.84亿元，折合楼面价2314.5元/平方米。估计建筑面积在20万平方米以上，以5500元/平方米的销售均价测算（周边新楼价格在7000元/平方米左右），该楼盘预计实现收入11亿元，贡献净利润预计在3亿元以上。假设2011年该楼盘可开始预售，而2012年可开始确认收益。

　　综合来看，预计小商品城地产业务在2010－2012年可分别实现销售收入12.9亿元、21.2亿元和28.8亿元，贡献净利润2.58亿元、3.54亿元和4亿元，折合EPS贡献为0.19元、0.26元和029元。但由于东城印象至今尚未销售，2010年能否确认利润具有不确定性，若体现在2011年，则将增厚小商品城2011年总体业绩。

　　资产注入预期隐现

　　此外，我们认为，政策支持与资产注入预期将大大提升小商品城长期成长空间。

　　首先，值得一提的是义乌国际贸易综合试验区，我们预计，这个此前媒体已经报道过的试验区年内有较大可能性得到批准。对于是否一定获批、以何种形式获批，以及可能获得何种政策支持等我们在事情真正发生之前无法做出准确判断，但我们预计，如果这个事情年内能够获批，将对小商品城市场的综合吸引力和未来的长期发展奠定坚实基础。

　　其次，关于市场十分关注的恒大集团资产注入的问题。小商品城的大股东恒大集团目前还拥有家具、副食品等几大市场，目前盈利情况相对一般，主要由于管理不规范等问题的存在。我们预计经过规范化运营，这些市场的利润有提升空间，而且从长期看，也不排除注入上市公司的可能。

　　此外，值得关注的是义西原材料市场，这是当地市政府计划在义乌西部建设的新商业城，规划面积3000亩，主要经营生产资料，目前暂定可能由小商品城的大股东恒大集团建设。(原载于东方早报)