| 来源： |
海通证券 |
发布时间： |
2010年05月19日 10:15 |
作者： |
帅虎 |
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□海通证券研究所 帅虎
金融街（000402）聚焦商务地产、回归京津区域的战略初具格局，相关商务地产储备丰富；虽然2010年项目建设将进入高峰，但公司现金充裕，净负债权益比例仅为34%，财务情况健康。我们认为，公司的产品结构、财务情况决定了公司受房地产行业调控政策的影响相对较小，预测公司2010、2011年业绩分别为0.66元、0.78元，看好商务地产领域未来发展前景，维持公司“买入”的投资评级。
历史经验显示，一般在住宅开发热潮过后，商务地产将成为房地产领域的新热点；而且相关金融工具如REITs（房地产投资信托基金）等的推出，也将极大地拓展相关商务地产公司的发展空间，加速商务地产新时代的到来。
自1993年以来，公司先后涉足土地开发、房地产开发以及商务地产经营。显然，公司的核心竞争力在于丰富的商务地产开发运营经验，特别是大规模、整体性的开发运营。
作为商务地产的先行者，公司在商务地产领域的开发运营团队以及品牌影响力在A股上市公司中处于领先地位。公司同时进行的住宅开发，主要是为弥补商务地产投资周期较长的缺点，以快速回笼现金、平滑公司业绩为目的。
近年来，公司众多典型项目的拓展，如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务区、天津南市等项目的获取，正是公司聚焦商务地产、回归京津区域战略的体现。
2009年物业出租收入（物业租赁与物业经营）占公司收入比例近10%。从公司项目储备构成看，已建成的出租类物业仅为47万平方米，而公司项目储备总面积为720万平方米，前者比重仅为6.5%；但是，已获取但未建成的商务地产项目面积接近260万平方米，占比高达35.7%。因此，未来公司出租收入占比将不断提升。
值得一提的是，在巩固了金融街区域商业地产领导者的地位之后，公司通过收购等手段正不断向北京其他成熟商圈渗透，如西单等；同时，在参股通州商务园开发建设有限公司之后，公司又获取了通州商务园33.7万平方米地块，提前布局作为未来北京城市副中心的通州区域。另外，天津南市项目的获取则巩固了公司在天津商务地产领域的领导地位。
2009年公司合同销售面积达85万平方米，而结算面积仅为35万平方米，因此公司预收款项相对充足。受益于2009年的销售盛宴，公司北京融华世家、融景城、金色漫香林、天津津门津塔等主要项目销售情况均超预期。2010年公司开发业务结算收入将主要来自于北京的融景城、金色漫香林、德胜凯旋中心、天津津门津塔公寓以及重庆、南昌两地项目；2011年开发业务结算收入除了上述项目外，北京的融华世家、南昌金融大街、重庆江北世纪城也将贡献利润。
2010年公司计划竣工面积100万平方米，较2009年增幅达127%；2010年计划开复工面积约300万平方米，计划安排项目投资约280亿元。显然，公司在2010年将进入建设高峰，资金需求有所增加，但考虑到公司现金充裕，2010年第一季度公司的资产负债率虽为63.4%，净负债权益比例仅为34%，财务状况极其健康，因此我们认为，行业调控并不会对公司财务产生较大压力。
我们看好公司在商务地产领域的发展前景，而公司的产品结构、财务情况决定了公司受行业调控的影响相对较小。公司PB仅为1.32倍，为行业最低之一，因此维持公司“买入”的投资评级。
不确定性因素：行业调控措施陆续出台，将对公司住宅项目的销售产生影响。
评级日期 研究机构 研究员 最新评级 目标价区间
２０１０－５－１１ 中信证券 陈聪 买入 １０．２７
２０１０－４－２９ 中银国际 周路 买入
２０１０－４－７ 世纪证券 王斌卿 增持
２０１０－４－７ 光大证券 翁非玉 增持 １３．６５
２０１０－４－６ 齐鲁证券 涂力磊 推荐
２０１０－４－６ 国信证券 方焱 推荐
２０１０－４－６ 信达证券 张冬峰 买入
２０１０－４－６ 高华证券 孙贤兵 中性 １２．１５
摊薄ＥＰＳ（元） ２００７Ａ ２００８Ａ ２００９Ａ ２０１０Ｅ ２０１１Ｅ ２０１２Ｅ
预测家数 －－ －－ －－ １４ １３ ５
平均值 ０．６７７１ ０．４１８９ ０．５５０４ ０．６５７７ ０．７９４４ ０．９３８９
中值 －－ －－ －－ ０．６６６３ ０．８０７３ ０．９２０５
最大值 －－ －－ －－ ０．７８３９ ０．９２３３ １．１４４０
最小值 －－ －－ －－ ０．４２４６ ０．５１７４ ０．６７５４
标准差 －－ －－ －－ ０．０９１７ ０．１１０９ ０．１９３１
行业平均 ０．２８９４ ０．２０２８ ０．２９７２ ０．４８５６ ０．６５７６ ０．８５７８
沪深３００平均 ０．７５１２ ０．６０１３ ０．６０９９ ０．８２６７ １．０１２４ １．２６０２
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