| 来源： |
湘财证券研发中心 |
发布时间： |
2010年09月10日 16:18 |
作者： |
杨森;张化东;徐广福 |
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撰写时间： |
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事件：
我们于9月9日对金融街进行了实地调研，与公司领导就行业和公司发展问题进行了沟通。
投资要点与关注：
战略方向：立足京津、拓展其他重点城市；聚焦商业地产，平衡持有物业与开发业务的比重：
公司目前业务重点分布于京津地区，京津地区权益项目储备占比近50%。我们认为公司和京津两地政府长期的较好地合作关系将使公司未来的业务发展重点仍然放在京津两地。公司未来将在立足京津的同时不断拓展全国其他重点城市的核心区域。
公司商业地产的本质特点不会改变，未来的发展仍将是以商业地产为主，辅以住宅建设。由于持有性物业周转率较低，公司会参照盈利水平来平衡出售业务和持有物业的比例。目前来看，公司开发业务收入占总营收的比重在82%附近（10年中期），持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱化，而是公司在持有类物业和销售类项目之间的平衡。
财务状况健康，调控影响小于同业；融资渠道多样：
公司目前基本没有未付地价款。截至6月末，公司持有货币资金97亿，资产负债率65%，净负债率33%，现金占借款总额的比例为64%，现金占短期以及一年内到期借款的比例超过150%。由于10年公司计划投入较大，计划年内竣工100万平米，投入280亿元，并且未调整年初目标，因此上述指标在2季度较1季度略有下降，不过仍然处于非常健康的财务安全水平。
公司目前融资渠道较多样，且都很畅通。未来也会注意融资渠道的创新，适时发展REITs或私募基金融资。
今年结算保持平稳增长，后续可结资源丰富：
公司目前共有权益可售面积750万平米（扣除了南昌项目），10年新增3幅土地，计190万方建面。我们预计公司10年主要有北京的融景城、金色漫香林，天津的环球金融中心津门和津塔项目，重庆的融城华府和惠州项目参与结算。收购的西单美晟广场今年将基本完工，不过完成竣工备案预计要11年。南昌项目由于已经出售，今后将不再参与公司项目结算。我们预计公司10、11年将分别结算38万和50万平米，分别实现营收76亿元和99亿元。公司09年实现销售面积85万平米，结算面积为35万平米，已售未结资源丰富，10年业绩保证能力很强。
给予公司“买入”评级，综合RNAV为10.64元/股，目标价8.5元：
我们预计公司10～12年将分别实现EPS为0.64元、0.79元和0.99元。截至9月9日，股票现价6.84元，对应未来3年PE分别为10.61X、8.69X和6.93X。
目前公司RNAV为10.64元，对比股价折价30%多。我们认为，即使考虑进公司持有物业周转率较低的折价，股价也低估明显。综合考虑市场环境因素，我们首次给予公司“增持”评级，给予目标价8元。
风险提示：管理层出台严厉的税收政策和加息。
（具体内容请见附件）
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