| 来源： |
华泰证券 |
发布时间： |
2009年02月23日 11:13 |
作者： |
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新世界（600628）综合消费圈是05年改建后以新世界购物中心为主体，包括新世界丽笙大酒店、新世界文化游艺广场、立体停车库和美食休闲广场在内的综合购物中心。综合消费圈比改建前的新世界城增大约14万平米，固定资产增加约16亿元。公司的核心物业共有21万平方米，其中商业占总面积35％，酒店占比28％，娱乐占比18％，餐饮占比8％，辅助设施和商务办公占比11％。公司现在主要的利润来源是新世界购物中心、丽笙大酒店以及新世界物业，新世界购物中心随着05年的装修和重新开业实现从传统大众百货向“精品+时尚”百货定位的转变。
新世界购物中心位于上海繁华的南京路步行街起点，所属的人民广场区域是上海轨道交通1号线、2号线、8号线交汇站点，日人流量在80万人次以上，是上海日均人流量最高的区域之一。由于特殊的地理位置和合适的定位，新世界百货的客源涵盖了上海本地消费者和外地消费者，使得门店客单数较高。随着门店品牌的提升，客单价也不断提升，定位调整后的客单价比调整前提高20％以上。
在南京路步行街上，新世界购物中心销售量处于领先地位，甚至超过百联的四家门店百联世贸、上海市第一百货、永安百货、时装商店的总和。从品牌结构来看，公司国际知名品牌比例为10％，国际一般品牌占比20％，国内知名品牌占比30％，国内一般品牌40％。公司经营积极，加大品牌调整力度，不断做大销售规模。08年共引进品牌80个，国际高端品牌14个，国际一般品牌39个，国内知名品牌23个，港澳一般品牌4个。预计09年公司品牌变动幅度小于08年。公司把品牌调整当做未来百货业务的主要任务之一，品牌定位将逐渐向2（国际知名品牌）：2（国际一般品牌）：3（国内知名品牌）：3（国内一般品牌）的目标比例进行调整。
新世界购物中心09年1月销售收入同比增长27%，2月份销售收入同比下降20%左右；由于春节刚过，09年2月份促销带动销售的力度有限，预计1、2月份销售收入合计同比可能持平。在上海百货门店销售行情低迷的情况下，行业2月份整体跌辐达到50％左右，公司的销售水平足以证明其作为单体百货门店在上海较强的竞争能力和盈利能力。根据公司经营计划，结合我们对上海消费市场09年前低后高的判断，预计购物中心09年全年销售收入增长8％-10％。
丽笙大酒店位于新世界综合消费圈的西侧，是南京路商圈著名的五星级旅游饭店，共有客房520间，建筑面积6万平米左右。丽笙大酒店采取委托管理方式，现在丽笙大酒店由卡尔森环球酒店集团亚太公司管理，酒店支付营业收入的一定比例作为管理费提成。新世界丽笙大酒店有限公司是一家经营性公司，所有的酒店物业资产以及折旧和摊销全部列入公司。丽笙大酒店维持平均94％的高毛利率水平。不过，丽笙大酒店总投资合计11亿元左右，如果考虑到固定资产的折旧和摊销，以及财务费用，假设分35年摊销，每年的摊销额在3100万元。财务报表显示丽笙酒店的净利润每年在3300万元上下。如果单独计算酒店项目盈利的话，该酒店尚处于保本经营水平，仍然处在培育期。丽笙酒店的商旅客人占90％以上，08年酒店出租率为60％，平均房价为1114元/间/天。受到全球经济危机的影响，酒店在09年年初至今房间出租率降至40％，预计全年随着世博的临近、经济回暖，按照现有财务核算体系，酒店盈利可以维持08年的水平，对公司净利润的贡献有望保持在3000万元左右。
新世界城物业主要经营新世界综合商圈物业租赁业务，由于05年9月1日-08年8月31日期间营业税、城建税及附加全额减免，使得三年来物业业务净利润高企，05年-07年分别为2300万元、5787万元、3300万元。随着税收减免的取消，物业业务的净利润将维持稳定，预计08年和09年净利润将保持在3300万元附近。
公司作为单体百货店，不具备外延扩张带来的业绩大幅增长，但是在经济增速和消费增速放缓的情况下，良好的现金流支撑着单体百货店良好的抗风险能力。公司从05年新建以来净利润以年均15％左右幅度增长，随着门店的持续培育和品牌调整，公司门店先天优越的地理位置和稳定的经营管理将使得盈利持续增长，预计公司08年每股收益在0.33元左右，预计2009-2010年的每股收益分别为0.36元、0.53元。考虑到公司09年的每股收益为0.36元，我们认为其半年内合理价位在9-10.8元区间内，现在股价已经进入合理价格区间。另外，公司资产注入概念可能会受二级市场资金的热捧，其股价仍有可能上行，因此，我们给予公司“推荐”的投资评级。
最新评级 目标价区间 研究机构 研究员 日期
推荐 １０．８ 华泰证券 耿?j ２００９－２－２０
推荐 １１．７ 中投证券 兰飞燕 ２００９－２－１６
增持 １３．５ 国泰君安 刘冰 ２００８－１０－２１
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