| 来源： |
渤海投资 |
发布时间： |
2012年05月24日 15:50 |
作者： |
刘金明 |
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■渤海证券 刘金明
存准率下调，政策支持刚需购房的意向明确，首套房贷款利率优惠，大大降低了购房者的支付压力，另一方面，部分城市加大了公积金贷款额度，降低贷款首付比例，各种措施促进了房地产市场的进一步回暖。
房地产市场成交回暖，房价涨幅缩小，预计5、6月份市场成交仍将维持在较好水平。考虑近期房地产板块相对沪深300的估值溢价水平处于相对高位，我们维持房地产行业的中性投资评级。
存准率再次下调，政策促进刚需购房
中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次是继2月24日下调存款准备金率之后今年的第二次下调。本次下调后，中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，中小型金融机构的存准率则降至16.5%。
根据2012年4月末，人民币存款余额84.23万亿元总量计算，此次央行将一次性释放约4200亿元资金。
去年底以来，存准率已三次下调，货币政策相对宽松的趋势明显，随着通胀水平的下降，未来货币政策仍有微调空间。存准率的下调、银行信贷的放松将降低房地产行业的资金压力，对房地产板块构成短期利好大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这有利于降低企业整体融资成本。
在信贷规模扩大后，个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，利率优惠可能再度增加。货币政策方面，预计第二季度仍有一次准备金率下调的机会，下半年有可能会迎来基准利率下调。
存准率下调后，地产企业能够获取的开发贷款难度变小，有利于缓解地产行业的资金压力。
进入二季度，政策支持刚需购房的意向明确，首套房贷款利率优惠，大大降低了购房者的支付压力，另一方面，部分城市加大了公积金贷款额度，降低贷款首付比例，各种措施促进了房地产市场的进一步回暖。
统计数据表明房地产行业情况并不乐观
国家统计局发布今年前4月房地产行业数据，整体来看，行业仍处于下行趋势。2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米，同比增长21.2%，增速比1-3月份回落3.8个百分点;其中，住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%;其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。房屋竣工面积22296万平方米，增长30.2%，增速回落9.1个百分点;其中，住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份扩大15.4个百分点;土地成交价款1826亿元，下降13.7%，1-3月份为增长2.5%。
1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点;其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。
商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点;其中，住宅销售额下降13.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。
4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积增加93万平方米，办公楼增加40万平方米，商业营业用房增加21万平方米。
4月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.62，比上月回落1.3点。房地产行业投资增速的明显下滑，这进一步加大了宏观经济下行的压力，同时地方政府土地收入减小、房地产相关税收减小，投资下滑带动GDP增速的下滑，这也是地方政府频频试探放松房地产调控的原因。
相对估值优势缩小，维持中性评级
从房地产板块市场表现来看，4月至今房地产指数上涨8.38%，同期沪深300指数上涨4.94%，房地产板块跑赢大盘3.44个百分点。
国内仍面临较大的经济下滑压力，房地产投资增速加速下滑，虽然货币政策和房地产调控政策趋向于放松，但一方面房地产企业投资及新开工意愿不足，拿地较为谨慎，另一方面房企存货量大，房企以价换量去库存仍是今后一段时间的主要任务，在房价预期平稳的背景下，期待刚需加速入市带来房地产市场的再度火热并不现实，房地产市场销售也将趋于平稳。
结合房地产处于历史低位的估值水平，考虑近期房地产板块相对沪深300的估值溢价水平处于相对高位，我们维持房地产行业的中性投资评级。投资者可继续关注业绩较为稳定的一二线地产股，如保利地产、招商地产、中南建设、首开股份。
(来源于：通信信息报)
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