观点地产网“在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复”。这是官方对于“稳增长”的市场背景下对于房地产行业政策的定调。

　　但近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青接受媒体采访时指出，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。

　　笔者认为，单纯说扬州楼市新政其实对于扬州市房地产市场成交量来说也不会有太大的影响，它的影响关键在于它的示范及模仿效应。如果扬州楼市新政试探成功，其他各地政府都将以鼓励房地产行业某一个细分市场为由头出台相关楼市新政，有可能会扭转当前房地产市场调控政策的大局，使当前楼市调控来之不易的效果功亏一篑，性质也就变得不太一样。

　　在当前“稳增长”的市场背景下，从宏观经济政策走向而言，CPI增速放缓，年内也二次降准，宏观经济政策在做一些“微调”；从房地产市场调控政策特征而言，“扬州新政”被默许，尽管官方不承认房地产市场调控政策会继续“微调”，但是“稳增长”基调之下楼市“微调”之趋势也显得不可避免。从楼市政策走向而言，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，这些政策暗示楼市调控“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续相对从严执行。

　　“扬州新政”的表态或是后市楼市微调政策口子继续开放的暗示，应该是开发商可以数着指头等着政府政策“微调”松动的时间段了。但并意味着这是开发商继续博弈市场的时机和借口，相反，开发商应该抓住这样的微调时机的窗口及时“以价换量”推盘，以改变当前市场成交量没有出现明显性趋势回暖迹象的状态。

　　从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份之后的市场成交量也没有出现趋势性好转的迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素，因此，整体市场仍然需要楼市“刺激刚需”政策出台，开发商也不能因为近期“稳增长”的官方表态而过于乐观。

　　如果整体市场成交量持续低迷不振，有可能会有一些点式“微调”政策刺激自住需求刚需入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛。这样，就有可能使下半年楼市的成交量会出现一定程度的回升，以最终使今年商品住宅市场成交量达到基本和2011年持平和略高于去年市场成交水平的状态。

　　笔者认为，“降准”之后为楼市“刺激刚需”的“差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。当前在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台“救市”政策，不如迎合现在中央调控以“自住需求”为主的市场大局，在这样的市场背景下出台“刺激刚需”入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

　　张宏伟 观点地产新媒体专栏作者