| 来源： |
九鼎德盛 |
发布时间： |
2012年04月24日 16:02 |
作者： |
肖玉航 |
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日前，北京市房地产协会公布的今年一季度新建普通住宅成交价格为12326元/平方米，同比降幅20.7%。通过国家统计局数据来看，全国房地产价格也呈现部分城市回落的趋势。研究中国房地产业的发展与基本面、因素变化来看，笔者认为，中国房地产价格将难以再出现前此年哪样的涨幅，其泡沫化的价格将总体呈现中长期回落、暴利时代终结的趋势较为明显。其具体分析依据来源于存货巨大、房价收入比泡沫难维系及国家产业政策的深入等，而随着市场化经济的深入，理性投资与市场规律将主导行业变化，目前一些区域地产商破产就是一重要信号。研究认为，高高在上的住房将不再成为大部分国人疯狂追求的对象，在市场经济深入的朝代中，理性与现实将取代暴利与冲动。
存货巨量将使得房价消化出现中长期趋势。透过目前公布年报的房地产上市公司来看，其存货量大增已是事实且形势相当严峻。比如我们以房地产龙头企业万科的2011年的年报情况来看，其就能反映出行业存货的累积现状。万科的2011年年报显示，公司存货已经超过2000亿元，其同比增长了56.2%。其中已完工开发产品(现房)72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380.0亿元(其中包含已售出未结算产品)，占比66.2%；拟开发产品(对应规划中项目)629.9亿元，占比30.2%。房地产龙头企业已经告别暴利后，高企的库存压力将可能让房价进一步回落，让整个行业从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。其它上市公司如招商地产2011年末存货值达到514.4亿元，同比增长33%；首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元，2011年年初为250.65亿元，增长72%；远洋地产的存货虽不多，但增幅却很高，由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿，增幅为111%等均显示高存货行业特征明显。据中国资本证券网日前数据显示，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。近年来国家统计局未公布中国房地产总空置面积数，浙商证券估算认为，在2012年住宅销售增速售同比不变的情景下，估算住宅可售存货面积总量将于2012年6月底达到峰值，在9.5亿平方米左右；住宅库存去化时间有望在2012年底至2013年一季度才回归到6-8个月正常水平。而从国内小产权房的面积总额来看，其也空前高涨，非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米，相当于全国人民平均每人4平方米之多。当然，官方从未承认过该数据，但我们可以肯定的来说，中国房地产业的存货与积压量是非常之大的。因此从量能总体来看，房价的供求关系已经转变，这必将导致中国房价中长期消化存货时代的到来，而与此同时，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期。在此背景下，中长期房价的回落应是大势所趋。
其次，房价收入比泡沫难以维持。房价收入比显示目前许多地方房价仍处泡沫，央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8个百分点。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。摩根大通计算35个城市和全国的房价收入比(采用国家发改委的房价数据)发现，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。同时，地区差异较大：房价收入比较高的城市为北京(23倍)、上海(16.3倍)、杭州(17.2倍)和深圳(16.9倍)，呼和浩特(4.8倍)和沈阳(6.5倍)等城市相比较低。
一般而言，国际标准的房产租售比为1:100——1：200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，但市场规律显示，任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目，而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，降价回归是其必然。
最后，国家相关政策将形成中长期影响。研究房地产业发现，除了近年国家大力增加保障性住房的政策明显外，其实税收制度改革也在进行之中。
2011年1月28日，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。一年来，房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现，投资群体大大减少，商品住房供应结构得以优化，居民住房消费观念开始转变。我们认为未来这样的做法有全国推广的价值，是楼市调控的方向，如果展开，则必将使得投资性住房抛售量增加，近而引领房地产业向合理价格回归，而这个层面目前来看，中长期将可能存在。
总体来看，中国房地产业经过大跃进式的地王推升、价格飞涨，实际上进入到巨量高库存的消化期，从量上来看，笔者预计其消化时日非常之长，而行业内的竞争将出现明显的优胜劣汰，破产与重生共存。高库库、高房价收入比泡沫回归及国家税收政策等层面的影响将使得期出现现实性回归，而从其巨大的存货量与市场经济规律来看，房价的回归下行的中长期趋势难以改变，因此投资房地产需保持格外警惕，特别是泡沫化明显的部分城市。
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