| 来源： |
申万巴黎 |
发布时间： |
2011年01月11日 09:31 |
作者： |
桂浩明 |
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申万研究所 桂浩明
曾几何时，房地产调控政策不断出台，并且有一些人士强烈建议征收房产税，还将此举比喻为各种调控手段中的“核武器”。应该说，一段时间来尽管房产税没有正式开征，但其对房地产市场影响的确很大，也是导致股市中房地产板块疲弱不堪的重要原因。
今年，从相关报道来看，似乎征收房产税已经快要水到渠成了，有的媒体更是还出现了有关具体征收时间与税率的报道。不过，也就在这个时候，房地产市场却没有因此而大跌，相反还表现出逆势放量并有所上涨的格局。对房地产政策反应十分敏感的房地产股票，此间也一反前期的弱势，渐次上涨。这也就是说，当房产税这个“核武器”将要爆炸之际，市场却变得十分坦然，并不太把它当会事情。
原因何在？媒体有关重庆获准将征收高档商品房房产税的报道，为此提供了答案。既然是向高档商品房征收房产税，那么也就意味着不会向中低档商品房征税。而且根据常识，高档商品房在所有商品房中所占的比重，应该是很有限的。因为人们不可能想象，在中国的中西部地区的商品房大多是高档的。这样一来，征收范围自然很小，理论上也就只是对那些买得起高档商品房的富裕阶层征税。征税的目的看上去也就变成了调节社会贫富差距，为政府增加一个新的财政收入来源。
至于说现在开征房产税目的是抑制房价上涨，看起来一点不现实。道理很简单，老百姓买不起房，不是因为高档商品房太贵（任何社会都不可能做到人人都买得起高档商品房），而是因为普通商品房也太贵。既然普通商品房不征税，那么拥有这些房产的人自然也不会增加保有成本，这怎么可能会对房价构成打击呢？这里暂且不去讨论对高档商品房征收房产税的问题，只是想说明一点，就是如果对高档商品房征收房产税也算是调控房地产的措施的话，那么这个调控是变味的，因为它并不指向房价。
回过头来再说说房地产股票，在强烈的调控政策影响下，投资者都形成了房价将会下跌的预期，于是从去年二季度开始，房地产股票全面下跌。但是，大半年过去了，房地产市场并没有“崩盘”，甚至不但房价坚挺，而且也能够保持一定的成交量，房地产开发商资金链也没有如一些人想象的那样发生什么问题。于是，从股票投资的角度来说，其估值是严重偏低的，相反安全边际较高。以前大家之所以不敢对其估值修复抱有希望，主要还是对传说威力十分强大的征收房产税有那么点恐惧，而现在重庆的房产税已经浮出水面，人们看到的是此项调控除了为政府增加收入外基本起不到其它作用。既然如此，那么房地产股票凭什么要跌呢？进一步说，既然现在房地产市场并没有量价齐跌，房地产股票的估值又很低，其总市值也明显偏小。那么就一定会有资金愿意介入。事实上，近一段时间已经出现了资金向房地产股票流动的态势，尽管由于整个市场走势还比较弱，房地产股票的上涨也并不流畅，但是这个趋势已经形成。而且，由于调控的变味，使得这个趋势在运行中所遇到的阻力会相对较小，后市的空间颇为乐观。
需要强调的是，现在房地产股票的上涨，其基础是估值修复，因此并不具备系统性走高的条件。哪怕征收房产税对其构成不了实质性的利空，人们对其它可能出台的调控政策还是要有所警惕，所以投资房地产股票，看好之余还得谨慎一些。
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