上周末(9月4日-5日)我们走访了上海的浦江镇、周康（周浦、康桥）和世博三个板块的上市公司和品牌开发商新开楼盘，包括万科、华侨城、创兴置业、鹏欣、凯德、大华等。调研情况如下：

　　首先，一个最突出的特点就是小户型热销。从调研选取的5个小户型新推楼盘来看，其中4个开盘基本售罄，1个项目因定价明显高于周边同类楼盘，销售表现不尽如人意。总体看，近期小户型受到市场热捧，去化速度较快。

　　此外，120-180平方米的中大户型相对小户型去化速度要慢，但同时大的开发商展现出了品牌和客源等优势，像万科金色城市120-160平方米大户型开盘一周内仍能去化70%左右。

　　对开发商而言，我们的调查显示，开发商对后市乐观，“金九银十”加推盘价格上涨压力大。自7月下旬以来成交量连续反弹，使得开发商对于市场购买力的判断变得更加乐观，调研中感受到9、10月份新推楼盘存在一定的价格上涨压力，尤其是后续即将加推的小户型楼盘，现场销售人员都表示将在前期开盘价格的基础上予以适度上调。

　　在促销方面，部分涨价项目市场认同度仍高，促销动作寥寥。市场热度明显增加，9月份新推盘价格上涨后，如华侨城浦江项目小户型等适销对路产品销售情况仍然火爆。目前鹏欣、创兴置业等项目尚有送面积及价格折扣促销，其他项目销售旺盛，基本无任何促销手段。

　　就房贷政策来说，按揭政策执行严格，三套房全面停贷。调研中了解到，目前上海楼市按揭贷款政策执行严格。首套房贷首付三成起，不同银行执行的利率从8.5折到7.1折不等，均比最低折扣不同程度的上浮；第二套房贷严格执行首付五成起、1.1倍贷款利率；第三套房则全面停贷。

　　【投资建议】

　　我们认为，良好销售成绩的公布有望短期刺激目前疲弱不振的地产股，尤其是万科、华侨城、金地集团、滨江集团等销售业绩上佳的个股有相对突出的表现。对于市场升温是否将导致新一轮宏观调控这一问题，我们预计，11-12月份可能出台新政策，但常态调控的政策框架已经基本形成，不会出现引发市场剧烈震荡的大变化。(原载于东方早报)