| 来源： |
浙商证券 |
发布时间： |
2009年11月24日 13:53 |
作者： |
戴方 |
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房地产行业梯队转移势在必行，即房地产行业投资的热点由东部沿海地区向中西部地区转移、由一线城市向二、三线城市转移。其中，一线城市房地产行业发展将受制于土地供给的刚性（即土地供给量将逐渐减少）、支付能力的相对下降（即按揭月供负担逐渐加重、房价收入比逐渐上升），而导致新增商品房业务的蛋糕越来越小，存量商品房将取代新增商品房成为市场的主力。
豫、蒙、鲁、粤、浙、苏、赣是热点
我们以地区生产总值、城市化水平、地区人口红利、地区支付能力（按揭月供负担和房价收入比）、地区土地供给（购置土地面积）、地区行业回报等六大指标为基础，运用“排序评级”的方法，得出河南、内蒙古、山东、广东、浙江、江苏和江西等7个省区是国内房地产投资的热点和潜在地区。
热点地区内的中心城市更具投资优势
鉴于中心城市（省会城市和计划单列市等）在经济集聚、人口集聚以及支付能力上的优势，承接房地产投资热点地区，我们认为郑州、呼和浩特、包头、济南、青岛、珠海、杭州、宁波、温州、南京、苏州、无锡和南昌等城市是房地产行业发展值得关注的二、三线城市。
在我们认为具有房地产发展潜力的城市中，A股房地产行业区域龙头主要有：华发股份（600325）、新湖中宝（600208）、滨江集团（002244）、宁波富达（600724）、栖霞建设（600533）、苏宁环球（000718）等。在上述潜力地产上市公司中，我们目前重点推荐的是滨江集团（002244）和新湖中宝（600208）。
新湖中宝（600208）：“金融+地产”，别具一格。结算面积支撑公司业绩上升。未来3-5年，公司众多项目进入结算期，其中2009-2011年公司结算面积分别为70.5万平方米、101.2万平方米和122.3万平方米；对应的结算收入分别为47.16亿元、70.03亿元和106.76亿元，2009-2011年的复合增长率为40.29%，有力支撑公司业绩上升。我们预计，公司2009-2011年的净利润为12.27亿元、19.01亿元和28.84亿元，2009-2011年的复合增长率为37.89%；2009-2011年的EPS分别为0.36元、0.56元和0.85元，当前股价对应的PE为29.5倍、19倍和12.5倍。鉴于公司良好的发展前景，我们给予“买入”的投资评级。
滨江集团（002244）：业绩保障程度高，2010年目标价25元。截止2009年9月底，公司业绩保障度达354.86%（当期累计营业收入与当期期末预收账款之和与上一年营业收入之比），位居行业前列，同比上涨153.68个百分点，环比2009年2季度上涨21.66个百分点，显示公司业绩锁定程度非常高。我们预计公司2009年、2010年的EPS分别为0.58元、0.84元和1.05元。鉴于公司在杭州地区的竞争优势和业绩的高保障程度，我们维持公司“买入”评级，公司2010年的目标价为25元。（原载于证券投资）
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