行业严冬已至，在严厉的调控政策不断发酵和行业洗牌逐渐显露峥嵘之时，房企们应该静下心来去审视其财务安全性。为此，本报选取了万科、恒大地产、碧桂园、保利地产、金地、招商地产、华侨城、中海地产、龙湖地产、SOHO中国这10家房企，来为其进行系统全面的打分。打分指标包括短期风险头寸、现金比率、流动比率、净负债率、低谷存量资产周转率和扩张倾向。
综合打分后，碧桂园位列第7名。由于其仅有77亿元的货币资金，使得碧桂园在现金比率指标项上只能在10家房企中排名倒数第一。而如果开工量巨大，回笼资金不畅，则可能进一步导致其相关数据的进一步恶化。而碧桂园希望借助业务链条多元化、产品线多元化和地域多元化，来改善自身应对寒冬的风险系数。碧桂园多元化过冬
超额达成销售目标，进军海外，新一年的碧桂园控股有限公司（碧桂园，2007.HK）踌躇满志。在调控空前严厉的2011年，碧桂园完成了432亿元的合约销售额，不仅打破了众多券商对其目标过于激进的质疑，也成为为数不多的超额完成销售目标的房企。
虽然如此，但包括花旗、渣打在内的众多国际投行对其今年的情况却持着悲观态度。在这些看空者的眼中，过去一年强劲的销售可能会让碧桂园在未来时段内后继乏力，加上市场继续低迷以及同质性产品的空前竞争压力，碧桂园在这个行业冬天可能会比较难熬。
针对国内的房地产市场行情，碧桂园正在通过业务链条多元化、产品线多元化和地域多元化，来改善自身应对寒冬的风险系数，走出潜在的业绩滑坡阴霾。
销售看淡财务无忧
2011年是碧桂园总裁莫斌完整“执政”的第一个年份，无论内部标准如何，外界衡量这位工程师出身的总裁的第一个指标就是能否完成销售指标。他做到了——在极为不利的市场环境下，碧桂园“涉险过关”。
但包括辉立证券在内的券商分析人士认为430亿元销售额的这一目标过于激进，甚至会对公司产生不良影响。
1月份以来，花旗、渣打、中银国际等投行、券商纷纷给碧桂园“降级处理”，认为其前景堪忧。花旗认为，碧桂园今年合同销售额继续上升的空间有限，因为碧桂园的物业主要针对大众市场，这种类型的物业在市场向下时受到较大的影响。渣打和中银国际的分析师也补充认为，随着更为便宜的保障房陆续落成，公司销量和售价的削弱将会成为一个巨大的挑战。
此外，碧桂园在走出华南之后，异地扩张的政府沟通成本、管理半径以及地价高企等问题也是其必须面对的新难题，这些都会在未来对碧桂园“量贩式开发”的模式产生不利影响，继而影响销售。
像碧桂园这样“走量”为主的企业，销售金额不仅是其业绩的保障，更是其融资的倚仗。在2010年和2011年，碧桂园1年时间内连续3次发行高成本的海外债，共计融得资金18.5亿美元。一位香港券商就曾指出，碧桂园融资的主要手段是发海外债，其前几次发债之所以能够获得投行及投资者的认可，稳定增长的年销售金额是一个重要的先决条件。
2011年靓丽的销售业绩为碧桂园带来了海外发债的有利条件，然而，如果碧桂园未来的销售业绩下滑，将会对其融资前景产生极为不利的影响。
不过从短期来看，碧桂园的财务尚处于理想状态。截至2011年中期，碧桂园账面上有274.73亿元的总负债，其中银行贷款120.5亿元，而一年内需要偿还的有49.42亿元。此外，包括土地款在内的资本承担规模达到197.38亿元。按照目前碧桂园包括受限制现金在内的所有资金规模122.01亿元以及超过400亿元的年销售额来衡量，应付未来一段时间的负债和资金支出并不困难。
实际上，国际评级机构标准普尔就曾在报告中分析道，假设2012年房地产销售额较2011年再降低10%，碧桂园的到期债务及需要缴交的土地出让金总和也只占2012年碧桂园总销售金额的比例不到15%。该项数据在中国所有房地产企业中高居第2位，使得碧桂园成为跻身标准普尔评级前5位的内地房地产企业。
“不过，从长期来看，碧桂园的负债率有不断上升的势头，这种杠杆空间的不断缩小将在一定程度上压缩其未来拓展的余地。”中航证券首席地产分析员杜丽虹指出。
多元过冬之术
尽管碧桂园坚称对市场和自身抱有信心，但同时，其也承认房地产行业的冬天将会非常寒冷。莫斌曾用“形势严峻”四字来概括其对市场走势的判断。
目前来看，碧桂园应对寒冬的法宝主要是其“低价策略”和“城郊布局”。
2011年，在很多强势房企都无法达成销售目标的情况下，碧桂园居然完成了一度被分析人士认为不可能达标的430亿元销售目标，最为重要的原因就是其“以价换量”的销售策略。
去年由大型房企掀起的首轮降价潮中，碧桂园充当了急先锋的角色，其广州项目开盘价格比之前降低了15%，这种战术迅速在其全国项目中展开，并保证了全年存货的快速去化。
归根结底，这种“像卖白菜一样卖房子”的背后，是公司土地储备和严格管控下的极度成本压缩。
“对有的开发商而言，低价销售可能是面对政策、市场压力时回笼资金的策略，而碧桂园则视其为发展战略。”碧桂园董事局主席杨国强便曾向媒体表示。
而不走核心城市和城市核心的二三四线城郊布局策略让碧桂园能够最大限度地躲避限购政策。据券商统计，碧桂园5524万平方米的土地储备中，80%都位于三线城市，几乎是所有龙头地产商中受到政策冲击最小的一个。
因此，碧桂园能够在多大程度上顺利过冬，将取决于其进一步降价的空间和政策强度波及二三四线城郊的时间。
仔细观察可以发现，在地产市场高峰时期，碧桂园高周转的优势并不明显。杜丽虹研究指出，2010年万科存量资产周转率达到0.79倍，保利地产为0.74倍，恒大地产在0.8倍以上，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平。同为大众型地产商，碧桂园的周转率慢于万科、保利地产等公司。
其实，快产快销一贯是碧桂园的风格，但由于其多是超级大盘，又是慢慢滚动开发，造成其周转率不可能达到很高。然而到了行业低谷时期，那些“快公司”周转率开始下降时，碧桂园仍然能够保持着稳定的周转速度，也就保证了其现金流、业绩和财务的安全稳健。
另外，碧桂园也正在将其业务链条不断延伸，从产品设计、建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，无怪乎业内人士称其为“全产业链利润的吞噬者”。
而公司麾下这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平方米，如此庞大的建筑项目也便于其实现规模化复制以及降低采购成本，并成为过冬的利器之一。
而且，这个以往主打刚性需求的房企，其产品线也更加丰富起来，高端产品所占的比例在慢慢加大，比如“钻石墅”等产品线已经全国开花。同时，如十里银滩、海南椰城等旅游度假产品也悄然成为碧桂园的另一拳头产品。
这种延伸的势头甚至已经跨出了国境直达海外。去年12月23日，碧桂园宣布与马来西亚一家房地产公司设立合营公司，以开发马来西亚的地产项目，这也是这家中国民营地产商首次涉足海外地产投资。
尽管由于这次投资金额较小而难以估量其影响，但碧桂园在行业寒冬下仍有余暇将眼光投向海外，也证明了其地域多元化的路径选择。
