本报记者 曾冬梅 广州报道

　　在市场环境更为艰难复杂的2011年，碧桂园再次以“建老百姓买得起的好房子”这一核心竞争优势赢得了市场。

　　碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)最新公布的数据显示，2011年前10个月，共实现合约销售金额369亿元，同比增长37%，完成全年销售目标430亿元的85.8%。在万科、中海、恒大、保利等9家龙头房企中，碧桂园的全年目标完成率排行前列。

　　交银国际表示，碧桂园的销售进度较同业理想，加上约39亿元已认购待签约金额，公司完成年度目标的难度并不大。

　　“碧桂园在2010年取得了和万科一样的70%的增长，碧桂园的特点与万科一样，顺应政府调控，集中精力做主流住宅，加速资金周转。”万科总裁郁亮曾这样评价碧桂园。

　　摩根士丹利在最新的研究报告中指出，内地政策风险已见顶，因为楼价下跌及固定资产投资风险放缓，明年紧缩政策可能放松，拥有高价值项目及地区分布多元化的发展商将更具吸引力。这其中，碧桂园因项目地区分布多元化，加上利润率高纾缓减价风险，成为投资者首选的内房股。

　　逆市热销 业绩突出

　　11月26日，明媚的阳光让冬日的无锡格外温暖。无锡碧桂园开盘现场，长长的认购队伍一大早就已鱼贯排开，来自无锡及上海等周边城市的数千人前来认购，销售大厅人群涌动。

　　凭借完善的项目配套、高品质的产品、优美的绿化环境，高性价比的无锡碧桂园成功推向市场。

　　今年以来，类似的热销场景在碧桂园旗下项目中不断上演。5月15日，南京的气温已高达30℃，但大量南京市民依然顶着酷暑赶往南京东部的句容黄梅镇，这一天南京碧桂园·凤凰城开盘。

　　上午8时许，售楼部外停放的私家车已经排到了几公里外，售楼部内更是人声鼎沸。据悉，当天涌入售楼处的达2万人次，开发商推出的2150套房子共认购了近2000套，认购额逾10亿元。

　　数据显示，南京3、4月份的成交量均为2000套左右。这意味着，碧桂园·凤凰城一天的销量已相当于南京楼市一个月的成交量。

　　7月30日，惠东海岸亚婆湾，碧桂园十里银滩开盘，开盘当天吸引了超过2万人前来看房。据透露，该盘当天的销售套数达到了3700套，合同销售额达30亿元。截至8月17日，已销售4000套，销售额超过了38亿元。

　　10月1日，河源高速路的车流量激增，大量人流涌向广东省河源市河源东江凤凰城，将当天推出的400多套洋房一抢而空，销售额达到7亿多元。当天，位于安徽省来安的碧桂园城市花园推出了1000多套新房源，两小时内到访人数近万人。仅一天，该楼盘就创造了相当震撼的销售纪录。

　　据了解，由于主推大受市场追捧的刚性置业需求房源，仅是国庆黄金周期间，碧桂园就录得了30.8亿元的认购金额，位居全国房企第3位。

　　众所周知，由于今年房地产市场走势疲软，不少开发商的销售业绩都大受影响，有些甚至已经宣布下调全年销售目标。而碧桂园则是其中为数不多仍能保持强势增长的房企之一。

　　碧桂园的2011年中期业绩显示，2011年上半年，其实现合同销售金额约215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，较上年同期分别增长64%及42%；同时，碧桂园亦实现交楼面积约293万平方米，同比增长39.6%；截至2011年6月30日，总收入约156亿元，较上年同期增长32.9%；确认收入建筑面积约293万平方米，同比增长39.6%。多项数据再创新高。

　　绩效稳定 财务稳健

　　业绩公布后，标准普尔将碧桂园大中华区评级由“cbBB+”调高至“cnBBB-”。今年前6个月，碧桂园合约销售仍按年上升64%至215亿元，达全年目标50%，有超过90%的销售来自并未实施限购令地区。标准普尔预计，未来12个月，该公司能维持良好销售，以及毛利稳定。

　　花旗也表示，碧桂园经过改善产品质量及产品种类后，销售表现持续强劲，资产周转率改善，中期业绩胜市场预期。

　　而下半年，在市场状况进一步恶化的情况下，碧桂园仍取得了领先于同行的优异业绩。数据显示，2011年前10个月，碧桂园共实现合同销售金额369亿元，合同销售建筑面积585万平方米，同比分别增长37%及18%。另外，截至2011年10月31日，碧桂园尚有约39亿元已认购待签约金额。

　　从合同销售金额看，碧桂园已完成全年销售目标430亿元的85.8%，全年目标完成率在万科、中海、恒大、保利等9家龙头房企中排行前列。

　　分析机构对碧桂园持续稳定的业绩表现再次给予了高度认可。交银国际认为碧桂园的销售进度较同业理想。并指出，根据目前的销售表现，公司在未来两个月平均每月只需要达到30.5亿元的销售收入就能达成年度目标，相信难度不大。而碧桂园已拥有约39亿元已认购待签约金额。

　　摩根士丹利在最近的一份研究报告中，更进一步表现出了对布点策略多元化的开发商的青睐。在摩根士丹利看来，于目前的市场环境中，拥有高价值项目及地区分布多元化的发展商更具吸引力。因此，将碧桂园目标价由2.4元上调至4元，评级由“减持”升至“增持”。

　　值得一提的是，在业绩快速增长的同时，碧桂园依旧保持了财务的稳健性。上半年碧桂园持有122亿元现金及银行存款，总借贷余额约为275亿元，其中一年内偿还的银行借款为49.4亿元，短期偿债压力较小。上半年，碧桂园的负债比率从2010年末的48.4%上涨至66.5%。上升的原因除与发行一笔9亿美元7年期优先票据有关之外，也与拥有高达96亿元预收账款有关，而碧桂园预期净负债比率至年底有望改善。

　　有研究指出，与其他房企相比，碧桂园的财务状况优于行业平均水平。碧桂园目前债务总额为275亿元，考虑到目前手持102亿元的充沛现金以及三线城市楼盘稳定的销售成绩对现金流提供的支撑，未来两年碧桂园的资金压力并不算高。

　　根据标准普尔的分析，若假设2012年房地产销售额较2011年再降低10%，碧桂园的到期债务及需要缴交的土地出让金总和占明年碧桂园总销售金额的比例低于15%，该项数据在中国所有房地产企业中高居第2位，使得碧桂园成为跻身标准普尔评级前5位的内地房地产企业。

　　纵深布局 抢占先机

　　在碧桂园看来，能在低迷的市场状况中取得良好的销售业绩，很大一部分原因是公司在二三线城市的多点布局。

　　碧桂园董事局主席杨国强早前曾表示，中国要发展不能只把眼光放在大城市，除了北上广深，还有很多的县城也要发展，加快当地的城镇化速度，提供更多人买得起的好房子，才是碧桂园的生存之道。

　　杨国强经常到外地考察，看到很多地方还很荒凉，就想着政府只要把水电通了，碧桂园就可以建一个大社区，把配套、交通和环境都改造好，在环境优美的地方建设五星级酒店既能提高档次，价格又便宜，政府也不用为地区改造发愁钱不够。

　　一直以来，碧桂园秉承这种发展思路，积极响应国家鼓励二三线城市经济发展的政策，前瞻性地在极具发展潜力的二三线城市布局。碧桂园公布的2010年年报显示，其二三线城市的土储占总土储的84%。

　　此外，二三线城市较低的土地成本优势也确保了碧桂园产品定价的灵活性，增强了碧桂园抵御房地产市场风险的能力。碧桂园的这种纵深布局的开发模式已被认为是成功的可持续发展的模式。

　　据介绍，碧桂园布局二三线城市，以“先社会效益，后经济效益”的发展策略，在前期投入大量资金，进行市政配套建设，满足社区业主的生活需求，同时弥补区域设施不足，在开发过程中，带动当地土地升值、提供就业、改善当地投资环境、增加当地税收、拉动区域经济发展，形成了具有较强辐射力的商业圈。碧桂园在二三线城市的布局推动了当地的城镇化建设。

　　以安徽省为例，碧桂园在安徽布局了9个项目，跟随“中部崛起”的政策导向，与各地方深入合作，共谋崛起。

　　碧桂园·如山湖城是2007年进驻安徽的项目，位于安徽和县北部偏僻的山区石杨镇，属经济欠发达地区，2008年农民人均收入仅4388元。随着项目的推进，当地的建材、装修等相关上下游产业得到了全面发展，带动整个镇的经济突飞猛进。当地镇政府的财政收入，2006年才967万元，2010年已达到1.1亿元，5年间增长了10倍，石杨镇也一跃成为原巢湖市“十强镇”。

　　由于发展方向符合国家城镇化的战略，产品定位契合老百姓的需求，碧桂园得以在限购的市场环境中实现弯道超车。

　　7月12日，国务院常务会议要求在房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。碧桂园总裁莫斌在中期业绩发布会上表示，对于二三线城市限购，公司做了充分的评估，也已经做好了充分准备。

　　“只要产品符合市场的要求，只要性价比能够吸引足够的人群，我相信限购对我们的影响是在可控的范围之内。”莫斌表示。到目前为止，碧桂园受到限购的项目占比不到4%，即使占10%或者再多，碧桂园也有应对的安排。

　　前10月的销售额也证明了碧桂园并未受到限购政策的影响，与去年同期相比仍取得了37%的大幅增长。碧桂园非但没有受到影响，反而借限购的机会进一步扩大了市场份额。

　　与此同时，碧桂园还采取了灵活的定价策略，随行就市的价格和让利策略更体现了“建老百姓买得起的好房子”这一惠民原则，在行业资金回笼普遍受阻的情况，打破市场僵局顺利回笼了大量现金，为业绩的稳定增长奠定了良好的基础。

　　据了解，从今年5月份开始，广州碧桂园·凤凰城、清远佛冈清泉城、南京句容凤凰城等项目就开始以低价策略迅速占领市场。7月份，碧桂园·十里银滩75折的开盘价更是成功掀起一波销售热浪，此后万科、富力、金地等企业才纷纷跟进，但效果已经大打折扣。

　　普惠百姓 狠抓管理

　　碧桂园是典型的“快速开发快速销售”模式，在获取土地使用权证后，全部项目马上由公司自主开发建设。2010年其全国范围内的产品合约销售均价为5483元/平方米，为10大房企中均价最低，不到部分房企均价的一半。碧桂园认为，建造品质高、节约土地、价格又不贵的房子，才符合楼市健康发展的需要。

　　显然，碧桂园更倾向于顺应中国经济转型的进程，通过帮助三四线城市加速城市化来获得自己的合理利润。

　　“房子热销说明国家的调控政策是好的，符合经济大势和民生需求，而开发商只要建设老百姓买得起的好房子，就必然会得到市场和社会的欢迎。”杨国强说，对有的开发商而言，低价销售可能是面对政策、市场压力时回笼资金的策略，而碧桂园则视其为发展战略。

　　“我们就是要通过各种方法，比如采取郊区大盘开发模式，提高项目管理水平等，降低住房成本，保证购房者能够买得到便宜、高品质的房子。”杨国强说。

　　碧桂园高层进一步阐释，公司一方面通过不断增加附加值来提升产品的价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度地让利于消费者，积极主动地调整战略，顺应国家政策，适应市场发展，为社会提供大量物美价廉的人居产品。

　　例如，碧桂园在湖南最大的项目——长沙威尼斯城，2010年该项目洋房的最低销售价仅为4000元/平方米左右，高端并不高价，2011年长沙威尼斯城以成交均价4500元/平方米左右推售的水岸人家苑区高层公寓基本开盘售罄，其价格比周边楼盘开盘价格低了10%以上，充分展现了碧桂园“有良心、有社会责任感的阳光企业”的企业形象，产品深受长沙普通市民欢迎。

　　今年“五一”期间，碧桂园广州凤凰城天麓山组团以均价不足7000元/平方米推售，当天认购额超8亿元。而此时，凤凰城周边一些二手盘的价格已经达到9000元/平方米。

　　碧桂园在保持低价的同时进一步提高产品质量，凸显产品的高性价比和竞争力。据了解，2011年碧桂园提出了“过程精品”的目标。为了品质的保障，该公司不仅携手世界五百强的建筑企业，进行品质的提升，还积极全面开展了“三大两防”活动，通过“大反思、大讨论、大改进”，提高工程质量，进行“防渗漏、防开裂”专项整治，出台实施“两防”规范性文件，推行工程管理巡查部巡检制，提升了工程质量，提高了管理效率。

　　为确保打造“过程精品”，强化合作单位的创优意识，碧桂园创造性地提出“创优100计划”，对经过既定程序评估、认可的优质工程和总包单位给予合约之外的奖励。2011年年初，该公司的16家合作伙伴获得了“创优100计划”奖励。

　　杨国强认为，碧桂园的持续成功在于以较低的成本打造出优质的产品去回馈社会，这也是碧桂园取得今天成就的关键。他指出，公司目前有两个主要任务：一、以最快的速度从各个方面全方位提升、改造现有项目，包括产品品质、环境配套、物业管理、营销策划等；二、将成功升级的项目经验复制到新开项目中。

　　据了解，杨国强提出的“成为当地最好的产品”已经成为碧桂园新开工项目的基本要求。

　　“就是凭借这股对品质追求如壮士断腕般的魄力，我们的产品品质才取得显著的提升，户型、材料使用、环境、做工、成本控制、配套等方面都取得了显著的改善，这是我们最宝贵财富的所在。”杨国强在最近一次内部会议上如此表示。

　　分析人士指出，近10年来，中国房地产行业进入快速发展的轨道，开发商在不断通过囤地、提升房价等方式攫取利润的同时，也陷入了“缺乏道德血液”的舆论漩涡中。在这一轮信任危机面前，碧桂园等企业以快速开发、快速销售及提供价廉质优的刚需产品，主动承担更多社会责任而获得市场的高度认可，为新时期房地产企业的转型带来了诸多启示。