再差一点，碧桂园就能完成全年销售目标。

　　12月6日，碧桂园控股有限公司（碧桂园，2007.HK）公布最新数据，2011年首11个月，公司共实现合同销售金额约394亿元。加上36亿元已认购待签约金额，其430亿元的全年销售目标已近在咫尺。

　　“12月份我们还有充足的货量供应，加上已认购待签约金额，希望能完成全年目标。”碧桂园有关人士略带保守地对本报记者表示。

　　第一上海证券分析师柯学锋认为，碧桂园是为数不多受益于调控的开发商之一，其产品结构以及区域布局都契合了目前的市场状况，因此得以在调控期保持业绩的稳定增长。

　　全年目标无忧

　　数据显示，2011年首11个月，碧桂园共实现合同销售金额约394亿元，合同销售建筑面积约627万平方米，同比分别增长约29%和12%。若按430亿元的全年销售任务统计，碧桂园目前已经完成全年销售目标的91.6%。

　　而截至2011年11月30日，碧桂园尚有约36亿元已认购待签约金额。实际上，碧桂园完成销售任务已无太大悬念。

　　上述碧桂园人士表示，在未来的大半个月里，预计36亿元的已认购待签约金额能有部分转化成签约金额。此外，12月份，公司还有不少新货供应市场。“货量还是比较充足的。应能完成全年目标。”

　　知情人士透露，近期碧桂园还在全国20个重点项目中展开了“猎豹行动”，通过全面快速的提升项目现有配套设施、环境景观、销售策略以及物业服务等，提高其在市场中的核心竞争力，力图在这个冬季收获更高的销售战绩。

　　“碧桂园的全年目标完成率还是比较理想的，在香港上市的内房企中表现突出。从销售进度看，我认为碧桂园今年达成430亿元的销售目标没有任何问题。”柯学锋说。

　　受益提早降价

　　与上一个房地产市场低谷期不同，碧桂园在本轮调控中表现得游刃有余。柯学锋认为，碧桂园是为数不多受益于调控的开发商之一，“产品结构多样化、大众化，单价和总价都较低，周转也快，进入的城市大部分未受限购的影响”。

　　他指出，自莫斌担任碧桂园总裁以来，可以看到碧桂园的产品品质有明显的提升，凸显出更高的性价比，对销售有很大的促进。

　　花旗银行早前也表示，碧桂园在改善产品质量及产品种类后，销售表现持续强劲。

　　碧桂园2010年年报显示，其二三线城市的土储占总土储约84%，但受到限购影响的项目占比还不到4%。“目前调控的重心是在一线城市以及部分高房价的二线城市，而我们的项目主要分布在二线城市的郊区以及三四线城市。”上述碧桂园人士表示。

　　除项目布局合理之外，碧桂园还采取了更为主动和积极的定价策略。今年5月份开始，广州碧桂园·凤凰城、清远佛冈清泉城、南京句容凤凰城等项目就开始以低价策略迅速占领市场。最具代表性的是，7月份碧桂园·十里银滩项目以7.5折开盘，截至8月份，该项目已销售4000套，销售金额超过了38亿元。

　　在中期业绩发布会上，莫斌坦言下半年市场形势严峻，表示公司将坚持低价策略以实现全年销售目标。

　　事实证明，低价确实是打破楼市僵局的最有效手段。12月3日，台山碧桂园项目以均价3600元/平方米的低价推出洋房，月供仅为1350元起，当天就消化了7成货量。

　　明年目标审慎

　　如无意外，碧桂园将在2011年实现30%的业绩增长。那么在2012年，这家公司是否还会给外界以逆市高增长的预期？

　　“目前公司还没有确定明年的业绩目标，还需要进一步观察市场状况。对明年的房地产行业走势，公司持比较审慎的态度。”上述碧桂园人士表示。

　　从新开工和可售面积等数据来看，碧桂园在明年仍有充足的货量可以支撑其销售业绩。截至2011年10月31日，碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积达5523万平方米。其中，已竣工未销售的建筑面积为280万平方米，已取得施工证并达到预售条件的可售面积为379万平方米。即便按11、12月共消化100万平方米的货量计算，碧桂园仍有约560万平方米的可售货量可留待明年销售。

　　更何况，该公司还有706万平方米已完成规划设计、等候审批以获取施工许可证的可建建筑面积，其中的很大一部分都可以转化成明年的可售面积。

　　“跟销售金额相比，目前投资者更关注的是财务平衡的程度。”辉立证券分析师陈耕认为，2012年，内房企对销售金额目标的态度会淡化很多，在430亿元这个相对比较高的基数上，碧桂园应该会维持与2011年持平或者略有增长的销售额。

　　他表示，从在售面积和土地储备等指标衡量，明年完成430亿～450亿元的销售额比较契合碧桂园对维持正常现金流运转的要求。

　　中报显示，今年上半年，碧桂园持有122亿元现金及银行存款，总借贷余额约为275亿元，其中一年内偿还的银行借款为49.4亿元，短期偿债压力较小。

　　上半年，碧桂园的负债比率从2010年年末的48.4%上涨至66.5%，这主要是因为今年2月份其发行了9亿美元的7年期优先票据，以及还有96亿元的销售合约尚未回款所致，预期负债比率至今年年底有望改善。

　　有分析人士指出，与其他房地产企业对比，碧桂园的财务状况优于行业平均水平。碧桂园目前债务总额为275亿元，但手持充沛的现金以及三线城市楼盘稳定的销售成绩可对其现金流提供强有力的支撑，未来两年碧桂园的资金压力并不算高。

　　根据标普的分析，若假设2012年房地产销售额较2011年降低10%，碧桂园的到期债务及需要缴交的土地出让金总和占明年碧桂园总销售金额的比例低于15%，该项数据在中国内地所有房地产企业中居第2位，这使得该公司得以成为标普评级前5位的内地房地产企业。