本报记者 曾冬梅 广州报道

　　这不是被动减速，而是主动刹车，是在减速同时为了能把控方向的“点刹”。

　　11月14日，恒大地产集团有限公司（恒大地产，3333.HK）公布了2011年前10个月的销售业绩：累计实现合约销售额778.7亿元，完成全年目标的111.2%，同比增长89.2%。

　　提前两月完成全年目标，让恒大地产董事局主席许家印春风得意，“这么光彩的事情我当然要出来见见面了。”在业绩发布会现场，许家印不期而至。而实际上，该发布会并未安排许家印出席。

　　按照测算，恒大地产今年将可完成900亿元～950亿元的销售额，这也让外界对其今年完成千亿销售额充满期待。但许家印却说：“不可能调高销售计划。”

　　关于许家印对公司销售额的定调，恒大地产总裁夏海钧和分析人士均指出，一家上市公司的业绩稳定增长和财务稳健性更为重要。

　　缓当“老二”

　　此前，恒大地产管理层曾在投资者会上表示，“十一黄金周”期间公司累计合约销售额达700亿元，之后每月相信可录得100亿元。按此分析，恒大地产今年应能完成千亿销售额。

　　“早在今年年中恒大地产销售额突破600亿元的时候，业内就一致认为其能完成千亿销售额。”正略钧策合伙人康桄瑀说。

　　那么，在提前两个月完成全年目标的情况下，恒大地产是否会如业界预期般进入千亿俱乐部？

　　“调高销售计划是不可能的。这种形势下，能够提前两个月超额完成全年计划，我们认为是可以的。”许家印表示。

　　按照海通国际分析师侯凌中的分析，恒大地产全年将完成900亿元～950亿元的销售额。

　　实际上，放弃千亿销售额，并不意味着恒大不具备冲击的能力和底气。夏海钧曾在9月份透露，预计10月全月可售货量达1000万平方米，但实际销售面积仅139.8万平方米。按6000元/平方米的销售均价和40%的去货率计算，剩余可售货量可达240亿元。这还未包括未来恒大地产新增的可售货量。

　　另外，恒大地产原计划在下半年推出60～80个新盘，但截至目前实际只推出了32个。

　　在千亿销售额几乎已触手可及面前，恒大选择了止步，颇耐人寻味。

　　实际上，早在恒大地产接近700亿元销售额的一个多月前，应该保持多大比例的增长已经成为了恒大地产决策者们主要思考的问题。“为了保证公司2012年还有良性的或者是较大比例的增长，我们必须要给今年设定一个合理的目标。”夏海钧说，“如果今年增长过快，对明年增长的稳定性会有影响。”

　　因此，他表示，在之后的几个月内，公司会降低增长速度。具体的操作方式是：11、12月份减少新项目的推盘，降低销售速度。

　　“虽然市场有预期恒大地产将成为千亿级企业，但在目前复杂的市场形势下，摊子越大的开发商越容易受到影响。”辉立证券分析师陈耕认为，跟一个数字符号相比，上市公司的业绩稳定性和财务稳健性更值得管理层去关注。

　　许家印也清楚地认识到，销售额及销售面积同比超过80%的增长是不可持续的。更重要的是，恒大地产已经意识到，明年的行业环境将更加困难。

　　未来的挑战

　　“从今年开始，公司将进入稳定增长期，明年的增幅可能是在10%～20%。”许家印说。

　　以今年恒大地产将实现900亿元销售额、明年增幅10%～20%计算，恒大地产在2012年将必然实现千亿销售额。

　　以数据来佐证。今年上半年，恒大地产的在建面积高达3163万平方米，下半年开工面积为1300万平方米，明年预期动工面积为2700万平方米。按照恒大地产新开发建设项目6～8个月内开盘的速度，今年下半年以及明年年初的新开工面积都可转化成2012年的可销售面积。

　　按6000元/平方米的销售均价算，2012年，恒大地产要想完成千亿销售额，需要约1700万平方米的销售面积，而从当前其可售货量和开工面积的安排来看，支撑这一目标并无悬念。

　　夏海钧也对恒大地产2012年的业绩增长抱有充分信心，理由是2010年和2011年，恒大地产大部分新增项目主要集中在三线城市，因此公司所受到的宏观调控的影响会比其他发展商要小。

　　但在即将踏入新的千亿级平台后，将会给恒大地产带来怎样的管理架构与权限以及商业模式上的挑战？

　　在万科完成千亿销售额后，其对自身的增长速度、基础和未来方向都进行了反思。按照万科的说法，千亿销售目标的实现，一方面将会给公司带来更大的规模效益，但另一方面也对企业管理的复杂性提出了更大的挑战。而恒大地产也将会面对与万科一样的命题。

　　今年上半年，全国龙头房企中，恒大地产的核心业务利润率仅15%，排名末位，而其核心业务利润和净利润则为全国第一。也就是说，恒大地产用最低的利润率创造了最高的利润额。

　　陈耕认为，以规模驱动的单纯数额增长对千亿后的恒大地产已不具太大意义，下一步恒大地产需要考虑的是，“在同等规模的情况下，如何拓展纯住宅领域外的增长点，把项目的回报率和土地开发效能提上来。”

　　康桄瑀认为，在规模的基础上，恒大地产未来应该在产品系列的升级和利润率的提升方面下功夫，而这也要求恒大地产要对现有的管控模式进行改变，“要给予区域公司更多的决策能力，管理上可以更集权，但是业务上一定要有更高的自由度。”