本报记者 杨凡 北京报道

　　与2010年那次不同，这一次北京CBD中服地块的汹涌暗战，远洋地产避开了是非波澜，于不动声色中再下一城。

　　7月8日晚间，远洋地产控股有限公司（远洋地产，3377.HK）公告称，中国人寿、远洋地产、万通地产将在10个工作日内成立合营公司，以持有和发展日前中标的中服Z13地块。3家公司在合营公司中的权益比例分别为70%、29%和1%。这是中国人寿成为远洋地产主要股东后双方第一次的业务合作。

　　但蹊跷的是，万通地产仅在其中占有1%的股权，这背后究竟有怎样的隐情。

　　“我们就是这样谈的，没有为什么，不要多问了。”7月12日，万通地产董秘程晓晞面对记者的问题，显得讳莫如深。

　　戴德梁行投资部华北区主管王宇涛认为，“万通地产以1%的股权参与到Z13地块中，在舆论上的积极影响远高于其收益回报的实际意义。”

　　三方角色

　　7月6日，中国人寿+远洋地产+万通地产联合体击败竞争对手招商银行+中信集团+标准投资联合体，以26.56亿价格中标中服Z13地块。

　　中服Z13地块为商业金融用地，鼓励金融机构参与竞标，占地面积7840平方米，建筑面积12万平方米。按照政府要求，竞标人拿地后至少须持有10年。

　　为此成立的合营公司中，中国人寿旗下国寿投资、中国人寿资产管理的股权比例为51%和19%，远洋地产由北京万洋持股29%，而万通地产仅持有1%。

　　为什么会形成这样的股权结构？在中服Z13地块未来的开发中，这3家将扮演怎样的角色？针对上述问题，记者在致电远洋地产和万通地产时，双方都选择以沉默应对。

　　“这次出让是险资的一次集体亮相，险资试水商业地产意愿强烈，多数地块的竞标由其主导，而非开发商。”王宇涛认为。

　　但中服Z13地块则有几分特别，华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎认为，在诸多为符合投标条件而“配对”的竞标人中，远洋地产与其第一大股东中国人寿的结合更加顺理成章。“在拿地的过程中，远洋地产主导的成分更大。”

　　“险资出钱，开发商出力。”王宇涛认为，这将是中服地块出让后普遍的运营模式，即险资以雄厚的资金实力来支持地块的投资，房地产公司来提供开发、建设、运营等服务。

　　去年年底远洋地产与其第二大股东南丰集团成立合营公司运营中服Z6地块，Z13地块则是与其第一大股东中国人寿的首次业务合作。海通国际分析师侯凌中在其研究报告中指出，远洋地产新持股结构为其商业运营提供了坚强支援，并相信现金充裕的保险公司与快速增长的发展商今后会有更多合作。

　　与中国人寿和远洋地产合作的顺理成章相比，万通地产1%的股权在业界人士眼中，却显得格外蹊跷。

　　一位参与了中服地块投标的央企人士对此表示，1%的股权比例作为财务投资来说没有任何意义。而且，和中国人寿与远洋地产不同，万通地产与远洋地产之间没有清晰的互补优势。

　　“不排除今后运作中，万通地产以其他方式参与项目运营，日后提高股权比例。”中金公司分析师白宏炜认为。

　　王宇涛则持有另外一种观点：“万通地产以1%的股权参与到Z13地块中，在舆论上的积极影响远高于其收益回报的实际意义。”

　　远洋棋局

　　近两年来，持有类物业在远洋地产发展蓝图上的分量不断增加。远洋地产总裁李明曾公开表示，希望将持有类物业与住宅类物业的比例逐步提高到2:8，而投资比例则提升至1:1。

　　该公司今年年初透露，将投资100亿元用于兴建持有类物业，计划在3～4年内完工。

　　在2010年，远洋地产与南丰成立的中服Z6地块合营公司，仅该项目公司的注册资本，远洋地产的投入就达到了32亿元，此外还有后续的建设投入，而中服Z13地块的土地成本与后期投资也不是小数。

　　远洋地产表示，参与竞标中服Z13地块，有助于提升公司在北京的知名度，并可增加资产净值。海通国际证券则认为，两次投地进一步说明了管理层增加商用物业投资而分散住宅物业市场风险的策略。但对于两地块对其财务报表的实际作用，业界人士并不乐观。

　　据远洋地产表示，中服Z6和Z13地块预计将在2014年或2015年完成建设。白宏炜认为，CBD地块都是高层建筑，对写字楼档次要求高。“中短期没有收益，中长期收益也并不明朗。”

　　这种观点在受访者中得到了普遍认同。公衍奎认为，中服地块的项目建筑成本和维护成本都会很高，依靠后期因租金形成的经常性收益需要很长时间才能打平成本，而依靠资产重估形成的投资物业公允价值收益也只能在建成几年后开始体现。

　　在与南丰合作的中服Z6地块中，远洋地产作为主导角色占有80%的股权，该地块同样有对持有时间的要求。李明曾坦言，该地块上的超高层建筑要实现盈利，对开发商来说是一个不小的挑战。

　　鉴于中国人寿与远洋地产的股东关系，以及远洋地产对发展持有类物业的决心，未来中服Z13地块的股权比例是否还会发生变化？

　　王宇涛认为，中服Z13地块未来的开发中，远洋地产扮演财务投资人的角色，更符合其与中国人寿双方的利益。

　　他指出，包括中服Z13地块在内的中服地块非常符合险资投资不动产要求“长期稳健”的主要原则，长期运营收益可见，并且几乎全无风险。而险资雄厚的实力足以支持这类项目长期高额的资金需求。

　　“相形之下，合营公司中股权比例较小的开发商作为操盘手运营该项目，时机成熟后将自有股权溢价出售给大股东，形成投资收益，则是比等待租金收益更为合理的选择。”王宇涛表示。

　　他认为，若远洋地产收购中国人寿在项目中的股份，对其资金实力和业绩要求而言，都是极大的挑战。