观点地产网 梁嘉欣
面对调控下的压力，海外融资似乎成为各大房企纾解资金压力的最好方式，远洋地产也不例外，但与一般房企相比，远洋选择的融资形式比较特别。
远洋地产4月27日公告称，公司拟进行国际发售永久性次级债券，但并未公布此次发债的具体金额及利率。
远洋意图通过此次债务的发行，强化公司的财务状况，改善其进入国际资本市场的能力。并计划将此次发债所得款项用作新项目及现有项目(包括建设成本、土地成本及投资物业)的资金以及用作一般公司用途。
据悉，该债券已原则上获批准在新交所上市，且不会寻求在香港上市。远洋也已决定在2011年4月27日起或前后开始向在亚洲、欧洲及美国的机构及专业投资者作出一系列路演介绍。
据相关知情人士透露，永久性次级债券的进展情况或将在一周内对外公布。
次级债券
所谓永久性次级债券，即指偿还次序优于公司股本权益、但低于公司一般债务的一种债务形式，且没有设定赎回的期限，但当中会有部分条款会涉及发行者在在某一段特定时间中可申请赎回的条件。
远洋地产预期永久性次级债券由其直接全资附属公司作为发行人发行，并获公司提供不可撤回的次级保证。
远洋透露，本次永久性次级债券的定价(包括本金总额、发行价及分派率)将透过高盛、中银国际及汇丰银行进行的入标定价过程而厘定。
而高盛、中银国际及汇丰银行已就永久性次级债券发行获委聘为联席牵头经办人及联席账簿管理人。
相关研究人士指出，当企业直接发债的条件不够优厚时，可能会选择次级债，而次级债的持有人根据公司资产去领取融资额度时，地位肯定会排在一般债券持有人的后面，利率也肯定较一般债券稍高。
上述人士续称，远洋选择此类债务形式，并不排除远洋目前有利用其他融资形式融资受阻的可能。但如果条款对远洋有利，这也未必不是一个更好的选择。
“当然，这还要看投资者的愿望，是否愿意作为永久性债券来持有，从而获得比较高的利息回报。”
据专业人士介绍，近几年极少有房企采取该类型的融资方式，因为发行永久性债券，对公司的实力要求比较高，这样才能保证债券长远价值的维持。
融资时机
截止2010年末，远洋地产手持现金约150亿，资产净借贷比为0.4。“这两个指标挺好的，但即使这样，在今年宏观调控银根收紧的情况下，每个企业在资金上都会遇到空前的压力。”李明于日前曾公开坦承，远洋也有资金的压力。
远洋的压力，或更多来自于近期高调的扩张表现。
进入2011年以来，仅一个月左右的时间，远洋就共斥资约43亿于上海、青岛购入三幅土地，其中仅上海宝山项目就花费31亿，这被不少分析人士视为表现“进取”。
相关人士指出，远洋为了维持高速的扩张，通过发债补充运营资本，也是无可厚非。
上述人士续称，从2010年末55%的净负债比率来看，远洋的融资压力并不大，一般净负债率超过60%才会处于压力比较明显的水平，但预计在大量买地及发债之后，净负债比率会逐步上升，或将达到60%的水平。
此外，2011年远洋亦调整了公司的战略方向，把住宅、商业及金融提升为远洋的三大发展战略。其中，远洋更计划加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。
分析人士指出，目前远洋在商业地产的投资比重维持在一个较高的水平，而商业地产因回款周期较长，对现金流的需求较大，远洋如若希望在商业地产上保持如此进取的扩张策略，确实也存在融资的需求。
而远洋选择在此时融资或是一个不错的时机。
相关人士分析，根据对目前环境来看，发展商最好在上半年完成融资的操作，下半年的市场环境可能不大利于公司扩大融资的规模。
该名人士指出，今年下半年与去年下半年的情况相比，除了利息及供款负担压力增大以外，其中一个明显的区别就是限购。
“去年只是极小部分城市实施限购，并未有向全国铺开，且力度也没有太严，但今年政策的严厉程度高了很多，且基本覆盖了全国一二线各大城市。”
上述人士续称，预计下半年的供应或会有较大程度的放量，但由于限购令还没解除，除了刚性需求以外，新增的购买力可能非常有限，开发商的金额及销售速度肯定不及去年快。
