商报记者 袁晨晨
62号土地公告中备受瞩目的黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块昨天开标。九龙仓(0004.HK)旗下的卓光控股以48.28亿元总价强势夺得这幅住宅用地，其成交楼板价约为3.55万元／平方米，超过之前中建地产拿下新江湾城C6地块时创造的3.25万元／平方米的上海住宅地块最高楼板价纪录，堪称上海新一任纯住宅地块单价地王。
大鳄齐集地块推介会
早在1号预申请公告初次亮相时，黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块就令群雄瞩目。资料显示，该地块坐落于浦东陆家嘴地段边缘，东至浦东南路，南至宁阳小区，西至浦明路建筑交易市场，北至张家浜绿化带，出让面积约5.44万平方米，容积率2.5，规划地上建筑面积约达13.6万平方米，挂牌起始价高达34.1646亿元，仅竞买保证金就需10.2494亿元。粗略估算，这幅地块的起始楼板价在25121元／平方米左右，若与当前陆家嘴滨江豪宅动辄10多万元的单价相比，这样的起始价并不算高。而黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块的用途为“高层住宅用地”，这也是近年来陆家嘴在土地市场推出的罕有的纯住宅用地，地块之重要性不言而喻。
在5月21日的浦东土地推介会上，这幅住宅用地更是吸引到80多家开发商到场，其中不乏新鸿基地产、和黄、恒基等港资大鳄以及招商、中海、远洋等央企。
开标前突现三轮报价
8月20日，上海规土局发布62号土地公告，将黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块正式推出市场。昨天下午，这幅热门地块在上海土地市场迎来开标。开标前半个小时，商报记者在竞价现场已挤满了前来观摩的开发商代表、房地产研究机构以及媒体记者。
在现场竞价开始之前，在挂牌报价的最后时刻(一天之内)，E18地块(9－3)竟然出现了3轮报价，在开标前几分钟，最高一轮挂牌报价为 38.0907亿元，粗略估算，该报价的楼板价已达2.8万元／平方米。
而据土地交易市场的记录显示，该地块应该已有5名竞买人申请竞买，但是昨天下午只有4名竞买人到场，面对主持人报出的38.0907亿元的最高挂牌报价，2号竞买人选择了退出，最后进入现场竞价是分别为1号、3号和4号的三名竞买人。
夺地者多出近8亿元
竞买人相继填写了书面报价单之后，主持人最早报出的是4号竞买人的报价：40.8115亿元，这时，商报记者旁边观摩的一位开发商感叹：“这个价格估计不行的，怎么也要50亿元左右吧！”话音刚落，主持人就念出了3号竞买人48.28亿元的报价——“哇”，现场不约而同地发出了惊叹之声。有部分媒体记者还在悄悄预测：“最后一个竞买人的报价会不会超过50亿元啊？”这一愿望并未实现，1号竞买人的报价甚至不如4号竞买人，为38.888亿元。最终，3号竞买人——卓光控股有限公司以高出第二报价7亿多元的绝对优势夺得了黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块，成交总价为48.28亿元，较底价高出逾14亿元，楼板价约为3.55万元／平方米。
商报记者采访多位不愿透露身份的知情人士后获悉，地块得主卓光控股实为香港地产大鳄九龙仓(0004.HK)旗下公司，而参与黄浦江沿岸E18 地块(9－3)现场竞价的还有新鸿基地产、中粮、中建等知名企业。
地块探寻
纯住宅用地单价地王
去年12月，中建地产以37.2亿元总价、217%的溢价率竞得新江湾城C6地块时，成交楼板价高达3.25万元／平方米左右，刷新当时上海纯住宅用地的楼板价纪录。此次九龙仓以约3.55万元／平方米的成交楼板价夺得黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块，堪称新一任的上海住宅地块的单价地王。然而，若就所有经营性地块的成交楼板价而言，此次新地王的“含金量”似乎成色不足。
今年2月8日，退地后重新推出的黄浦区163街坊地块，经过评标和41轮现场竞价，被新黄浦集团和新世界股份(600628)的联合体以 34.1亿元总价拿下，成交楼板价达到5.18万元／平方米，一举刷新上海经营性地块单价纪录的同时，还当之无愧地登上全国单价地王的宝座；163街坊地块的单价纪录刚保持了3天，就被闸北区的苏河湾地块打破，2月11日，苏河湾首幅地块——苏州河北岸东块1街坊地块(含住宅的综合用地)花落华侨城，总价为70.2亿元，楼板价达到了5.28万元／平方米。所以，此次黄浦江沿岸E18地块(9－3)的3.55万元／平方米楼板价纪录虽然可以在上海的住宅用地中称王，但是与上述商办地块或商、住综合用地的单价相比，还存在着差距。
该地块属塘桥滨江地段
事实上，就在黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块北面不远处，去年9月，海航控股经过121轮激烈竞价，以18.24亿元总价竞得的相邻地块 ——黄浦江E18单元1－10商办用地，成交楼板价即高达3.65万元／平方米，两幅地块之间仅隔着一条张家浜、浦电路，按照一般情况，同地段的住宅用地价格往往远高于商业用地，而此次成交的黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块的楼板价显然比海航拿下的商办用地要略低。
在记者看来，黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块的楼板价3.55万元／平方米低于“预期”，与其所处的具体区位有着很大关系。连日来，有部分上海媒体竟然以大段篇幅大谈这幅住宅用地的世博概念，将之命名成上海的“世博周边地块”，然而，实际上这幅地块与世博园区关系不大。就其地段而言，其位于张家浜以南处于整个陆家嘴金融区与塘桥的中间位置——地块南面贴近塘桥路，虽然与小陆家嘴区域的距离只有1－2公里，但实际上该地块难言陆家嘴概念，却与八佰伴所在的上海湾更近。另外，这幅住宅用地剩下的一个值得称道的地段概念倒是其“滨江”特征——与黄浦江之间相隔一条浦明路，但其属二线江景地块，不能完全与汤臣一品、财富海景等一线临江的顶级豪宅看齐。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，此次，浦东滨江地块的成交单价(楼板价)低于媒体和行业的预期，证明目前大部分大型开发企业对未来市场风险有着自己的评估；而DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏则认为，九龙仓此次“勇夺”地王的原因不但是出于地块稀缺性江景资源的诱惑，还包括企业品牌战略的考量。
新闻延伸
三林住宅用地亦拍出高价
此次，62号公告共计推出了3幅住宅用地，除了黄浦江沿岸E18地块(9－3)地块之外，浦东三林镇的一幅住宅用地同样拍出高价。
据公告显示，三林集镇A14－1地块的出让面积约为4.09万平方米，容积率1.7，其东至长青路高压走廊，西至西营南路，南至高青路，北至海阳路，挂牌起始价为8.417亿元。粗略估算，这幅住宅用地的起始楼板价约为12106元／平方米。近年来，随着轨交6号线通车，三林板块的配套设施不断完善，逐渐发展成浦东又一大住宅聚居地，房价水平也不断提升，当前，金谊河畔的二手房价格基本在20000元／平方米左右，中房樱桃略高一筹，约为 23000元／平方米。而近期推出的住宅用地中，三林集镇A14－1地块已属于难得的优质地块，共有4名竞买人申请竞买。
在挂牌报价阶段，这幅三林地块仅仅出现了1轮报价，但是这唯一挂牌报价却高达13亿元。粗略估算，楼板价已高达1.87万元／平方米左右，显然是想将其他竞买人“吓退”，但似乎效果不大。最终，经过一番书面竞价，合生创展(0754.HK)旗下的全资附属公司上海合生房地产开发有限公司以 14.5111亿元总价将其收入囊中，成交楼板价达到2.09万元／平方米左右，已经与三林周边的二手房行情相当。
就在前不久的9月1日，上海合生在9家开发商中“脱颖而出”，以12.4618亿元总价拿下56号公告中的广富林2－5号低密度住宅用地，溢价 131%，成交楼板价达1.65万元／平方米左右，一举超越了今年2月招商－万科的拿地价格，也刷新了松江地区的单价地王纪录。合生创展在其最新公告中表示，广富林2－5号地块位置优越——“被视为适合用作发展为高级别墅”，具有良好的发展潜力。如今，相隔不过一周，上海合生又以逾2万元／平方米的楼板价拿下了三林住宅用地，显然是想进一步拓展其住宅用地储备。
至于另一幅住宅用地——大团高级中学西侧储备地块则被上海同润投资(集团)有限公司以4.06亿元摘得，虽然较2.0284亿元的底价翻番，但这幅地块靠近南芦公路，位置相对偏远，价格也相对低廉，成交楼板价亦不过3336元／平方米左右。(上海商报)
