| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年06月01日 13:58 |
作者： |
曾冬梅 |
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本报记者曾冬梅广州报道
蛰伏一年多后，中国奥园（3883.HK）终于出手了。5月21日，该公司宣布通过股权收购，获得广州天河北一幅商业用地的所有权，完成一项非常值得的投资。在地产业内，坚定地把并购奉为企业发展圭臬的公司并不多见，在行业环境已大为好转，并购机会相对减少的形势下，中国奥园的这一坚持显得更为突出。
5月27日，中国奥园首席财务官林锦堂接受本报记者独家专访时表示，至少在未来半年内，兼并收购还是公司的发展重心。
首项并购完美收官很明显，在这次收购广州天河商业用地上，奥园捡了一个大便宜。
“位置好、价钱优惠、利润空间大。”负责该收购案的林锦堂对奥园并购的首个战果还是比较满意的。据介绍，奥园通过收购友邦公司70%的股本及70%的股东贷款，获得了友邦持有的广州寰城实业发展有限公司的全部股权。而广州寰城实业发展有限公司的主要资产则是一块位于广州天河北商圈内总建筑面积约为11.3万平方米的商业用地。该地块西侧是广州的标志性建筑之一——中信大厦。“地理位置极为优越，很久没看到这么好的地块了。”一位业内人士评述。
为了买这块地，奥园花了3.52亿港元和1200万元人民币。“按总建筑面积计算，楼面价仅为人民币4100元/平方米左右，如果按可售建筑面积计算，楼面价仅为人民币5500元/平方米左右，现在周边住宅项目的二手价都已经在2万元/平方米左右了。”林锦堂预计，3年后，该项目的酒店式公寓上市时售价可以达到更高的水平，项目利润率在40%~50%甚至更高，“这是一笔非常值得的投资”。
据了解，广州寰城实业发展有限公司是广州另一上市公司——天誉置业（0059.HK）的项目公司。
林锦堂回忆：“我们是去年12月份开始接触的，彼此在价格方面并没有过多的纠缠，5个月来，价格的波动幅度不过是两三千万元。”一位参与该项交易的知情人士透露，这主要是因为天誉置业急于套现。
执着与谨慎2007年10月，奥园成功赶上香港上市的末班车，手握大笔资金的郭梓文并没有追随同行们疯狂买地的脚步，他在为资金寻找更好的出路。在那时，商人天生敏感的嗅觉可能令他开始对并购产生兴趣，但他还需要更强的说服力。
而武捷思似乎就是为了印证和巩固郭梓文的发展新思路而出现的。“在增加土地储备上，我们的观点很一致：举牌少一点，并购多一点。买地开发不是地产商发展的惟一途径，在当前的环境下，使用并购的手段效果会更好。”2008年7月份，武捷思过档奥园时，郭梓文如是说。
武捷思在企业并购与资本运作领域的丰富经验，已为多个知名重组案所证明，郭梓文认为他的加盟将深刻影响公司未来地产并购业务的开展。“武先生加入后，公司用于收购的资源增加不少，团队人员获得扩充，更重要的是他的经验和实力发挥了很大作用。”身为团队成员之一的林锦堂介绍，从挑选收购项目到谈判，武捷思都会有不同程度的参与，而当收购遇到难点时，实操人员也时常会请教武捷思的专业意见，“并购机会和成功可能性大了不少”。
从2008年3月对外发布寻求土地和项目合作信息到目前，奥园收到了数以百计的资讯，但只完成一单收购，业绩并不抢眼。“在过去一年，奥园没有收购并不是坏事，当时市场风险还比较高，价格也不算合理。”林锦堂认为。
而当奥园还在固守自己的风险衡量门槛时，市场的走向却已经发生了明显转变。万科总经理郁亮近期表示，万科一直在等待的并购机会并没有出现，政府出台的延缓缴纳地价款等政策帮助不少开发商渡过了难关，这使得原本应该出现的并购机会变得渺茫起来。一个私募基金的有关负责人告诉记者，地产行业的资产价格已经比去年上涨了20%。
林锦堂也承认，若是现在才和天誉谈收购，5500元/平方米肯定谈不下来。“我现在每个星期还是能收到短信和电话是关于并购信息的。”他想说明的是，并购机会还是有的，“现在在谈的还有几个项目，希望年内能有一些可以落实。”据了解，截至2008年12月31日，奥园的土地储备为580万平方米，足够未来5~7年的发展所需，因此奥园认为自己暂时没有增加土地储备的迫切需求。这从侧面上反映了为何奥园一定要等到物美价廉的项目才肯出手。
林锦堂感慨：“市场不好的时候，政府不愿意拿好地出来，市场好的时候，竞争又激烈。”在奥园看来，想买到“少投入、高回报”的优质项目，并购似乎还是比举牌有希望，“兼并收购还是公司发展壮大的重要途径，至少未来半年是。”
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