| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年04月15日 08:14 |
作者： |
叶国靖 |
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在年报发布前，绿城中国控股有限公司(03900.HK，下称“绿城”)火线祭出熟练的资本腾挪术。
这一次，绿城玩转的筹码是两幅“地王”――上海新江湾城D1地块(下称“D1地块”)、杭州钱塘江畔的绿城?蓝色钱江项目。与绿城对练的是拥有前船王包玉刚家族背景的九龙仓集团有限公司（下称“九龙仓”，00004.HK）旗下海港企业有限公司（下称“海港企业”，00051.HK）。
值得注意的是：绿城?蓝色钱江项目在2008年11月开工奠基，是一个含有五星酒店、酒店式公寓和名品商街的商业综合体，预计今年开盘；D1地块目前已经打桩，不过，距离项目建成对外销售尚有时日。
2008年7月，CBN记者独家获得的一份内部邮件称，绿城通过中介接洽美联银行 (Wachovia Securities)，希望出售上海D1地块的部分股权，以套取数亿元现金。后来，鉴于金融危机爆发，美联银行未能参与，合作未能成立。倘若绿城与美联银行的交易得以实现，绿城可以从股权转让中获得土地溢价收益。
微妙腾挪术
昨天，海港企业发布公告称，与其杭州项目合营伙伴绿城达成股份互换安排。据此，海港企业将向绿城出售杭州绿城海企房地产开发公司40%股权及有关股东垫款，总代价13.824亿元人民币(约15.676亿港元)；而绿城向海港企业出售上海绿源房地产开发公司100%股权及相关股东垫款，总代价12.3亿元人民币(13.95亿港元)。
一退一进。交易完成之后，绿城将全资拥有了位于杭州的绿城?蓝色钱江项目权益，海港企业退出；与此同时，绿城退出了上海D1地块，海港企业接盘。换言之，海港企业以作价13.8亿元的杭州项目40%股权，换取了其合作伙伴――绿城在上海新江湾城项目（作价12.3亿元）的全部权益。按照公告解释，相关差价将由绿城补贴。
而上海绿源房地产开发公司的唯一项目为D1地块。D1地块是上海公开出让价格最高的几幅土地之一，当时绿城以12.6亿元价格竞得该地块，较起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。
在交易完成后，海港企业净收1.52亿元(约1.725亿港元)，将用于一般营运资金，可巩固其现金流状况。按杭州公司股权及其股东垫款于今年3月底的账面净值金额计算，海港企业将可取回账面成本且无任何盈亏。
海港企业认为，透过上述股份互换安排可以撤回一个项目的40%权益来换取另一项目的全资拥有权乃符合海港企业的商业利益，可整合及巩固其管理控制权。
绿城昨天停牌，将公布须予公布的事项及关联交易。对于此次“腾挪”的原因，企业文化开放的绿城保持了少有的谨慎。昨天傍晚，绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年听闻CBN记者的采访请求后脱口而出：“绿城目前尚未发布公告，因而不便发表言论。”与此同时，长于融资术的绿城总经理助理兼联席秘书柴宏达亦保持缄默；身处香港的绿城投资者关系部经理张静娴电话未能接通。
面对上述复杂的交易举动，全球五大代理行之一第一太平戴维斯中国区投资业务负责人、上海公司董事长刘德扬昨天对CBN记者表示，此次交易背后隐藏的原因，难以捉摸。参考国外的案例，可能是出于一种高超的财务技巧考虑。一种可能是，某地块项目在没有销售之前是存货，而经历了股权转让之后，在账面上产生了经营性的业务收入，可以改善业绩。
“不过，可以确认的是，海港企业通过此役进入了上海项目，而绿城分散了D1地块的风险，一箭双雕。”刘德扬表示。
楼市“沉浮”
上海新江湾城作为楼市明星的沉浮或许也是绿城作出该举动的重要背景。易居（中国）分析师薛建雄昨天对CBN记者表示，在房价方面，新江湾城也经历了从低位起步，飙升至历史高位，又从高位滑落的过程。其中，合生项目从2006年4月开盘销售，均价从9860元/平方米，一路突破万元大关、两万元大关，在2007年9月（绿城地块成交后）达到第一个顶峰，并在仁恒拿地后的2007年12月创下25176元/平方米的历史高位，随后一路下滑，2009年3月最新的成交均价已经滑落至14733元/平方米。最大涨幅超过155％，至今最大跌幅超过40％，新江湾城的房价将上海乃至全国楼市从起步、疯狂到低迷等过程演绎到了极致。
对于如何预期即将公告的绿城年报，另一家全球五大代理行之一的DTZ戴德梁行房地产咨询有限公司华东区总经理陆逢兆对CBN记者表示，现在香港的投资者对内房股已经不像几年前那么盲目追捧，对于公司质地的要求更严格。市盈率、土地储备数量只是简单因素，除了分析PE等传统指标，需要关注资产分配比例、流动性、土地买入时间与楼面地价等诸多指标综合考量。
对于绿城的表现，穆迪分析师曾启贤不久前向CBN记者表示，绿城2009年需缴付庞大的土地出让金，同时可能需要在2010年买回23亿元人民币的可转换债券。
坚称不降价的绿城更被穆迪投资者服务公司等机构视为“差钱公司”。除了上述两幅地王地块腾挪，杭州当地日前传闻，绿城有意将旗下地王“杭汽发”地块相关权益转手他人，不过，绿城新闻发言人回应CBN记者称这是流言。
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