| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年03月19日 13:45 |
作者： |
纪旭 |
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本报记者纪旭发自广州
死亡预言如同一道魔咒，笼罩在“华南地产五虎”的头上。
近日，坊间传言，号称“华南地产五虎”的富力（02777.HK）、恒大、合生（0754.HK）、碧桂园(2700.HK)、雅居乐（3383.HK）五家地产公司，至少有一家会在今年“死掉”。
传言说，这是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。
靠人不靠已，自救才能自强。显然没有一个地产商心甘情愿地“死去”。包括“华南五虎”在内的华南房地产企业正通过自救来摆脱魔咒。恒大集团总裁助理柯鹏信誓旦旦地说：“市场会证明一切。”
降价自救进行时
在“华南五虎”的一系列自救行动中，降价似乎是最有力的武器。
就在很多人认为2009年新春楼市可能会黯淡无光之时，合生创展的楼盘却在春节期间逆市热销。截至2月中旬，合生全国销售近20亿元，仅春节期间就实现15亿元的销售额，同比增长8倍，即使与2007同期相比，业绩增长也超一成以上。
逆市热销得益于大幅降价。今年1月，上海合生江湾国际公寓销售了24套房源，销售均价14706元/平方米，但在2008年房价最高峰时，该楼盘曾经连续数月卖21000元/平方米以上的高价，甚至在2008年7月，销售价格一度攀高至25000元/平方米。以此计算，其最大跌幅超过40%。
此外，合生在广州的楼盘珠江帝景、逸景翠园等销售价格也呈现不同程度的环比下降。
而恒大地产则以“价格屠夫”的面目出现，大张旗鼓地打出“开盘必特价，特价必升值”的大旗。
去年十一黄金周前，恒大地产在全国12大城市的18个项目全线“85折成本价开盘”，实现销售47.9亿元；今年1月，恒大在全国近20个项目再次统一以成本价发售，3天时间约回笼了10多亿元的资金。
2008年年初上市遇阻时，恒大地产集团董事局主席许家印便表示，将利用项目融资、引入战略投资者及降价促销等措施解决资金问题，在2008年年中完成6亿美元的私募和项目融资后，恒大把主要精力都集中在了降价促销上。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江告诉时代周报记者，按照潘石屹“百日剧变”的说法，恒大在去年就应该“死掉”，但现在仍然活着，“实实在在的价格优势，使得恒大迅速在竞争中突围。”
反思过往得失
“华南五虎”之一的富力地产也在反省高速膨胀所带来的教训。
据富力地产公布的数据称，2009年2月份，富力协议销售额达23.48亿元，与2008年同期相比增长了135%，较今年1月份环比上升了83%；售出楼面积为26.1万平方米，同比增长163%。
2008年富力地产全年销售面积160万平方米，实现销售收入约160.2亿元，与2007年富力地产的销售收入161亿元基本持平。同时，富力地产将2009年的销售目标定为220亿元。从这一数据看，富力既对2009年充满信心，又保持了更加谨慎和理性的一面。
这是过往冒进行为的修正。2007年,为了回归A股市场，富力开始大量储备土地，仅在广州珠江新城这一黄金地段，富力就在短时间内拿下十几个地块，而在广州以外的多个中心城市的中心地段，富力也抢下了多个地块。2007年一年之中，富力的土地储备就增加了46%，总面积达约2617万平方米。
大量的土地储备自然也会带来高负债。富力地产2008年的中报显示，其总负债一度高达437亿元，净负债比率高达140%，而其负债对股东权益比率已经高达325%。
“如果不买地的话，富力地产的资金状况其实还是很好的。”富力地产联席董事长、行政总裁张力在接受媒体采访时反思高速膨胀带来的后果，并开展“自救”行动。
张力表示，2009年富力地产会放缓投资步伐，减少开工面积，按照市场需要去开工，并将公司的年增长速度调整为10%~20%。去年底，富力地产华南区总经理朱荣斌曾向时代周报记者透露，今年全国项目将减少开工面积150万平方米。
在买地方面，张力表示，在未来的1~2年内，富力地产买地的速度会放慢很多，除非是很好、很便宜的地才买。
同时，富力地产还采取了各项措施控制成本，以便控制好整个资金链的运作，目前已经将成本总体下降了15%~20%。
2009年，富力地产的销售目标是220亿元，以60亿元的盈余计算，加上计划发行的60亿元公司债，将有效地降低公司的负债。富力表示，要在2009年年底将净负债权益比降低至80%。
而国际投行也开始看好富力。香港联交所披露的数据显示，瑞银集团于3月6日增持了约865.61万股富力地产（02777.HK），涉资5897万港元，增持后持股比例由早前的14.9％增至15.75％。
内外兼修是王道
同样在反思过后放缓了扩张脚步的，还有在2008年同样遭遇资金链困扰的碧桂园。
3月16日，碧桂园公布的3月公司通讯显示，其在建可销售总建筑面积已较去年8月减少142万平方米，只有1392万平方米，施工证审批中的总建筑面积减少268万平方米，缩减至639万平方米。
“2009年碧桂园的步子要迈稳，规模要得到一定的控制。”碧桂园总裁助理周宁向时代周报记者表示。
碧桂园把2009年称为“内外兼修”的一年。今年，碧桂园将根据房地产市场的情况对企业的战略作出调整。一方面，碧桂园在今年将继续为区域市场提供物超所值的住宅产品，除2008年顺利开盘的新项目外，2009年，碧桂园将在部分区域市场推出新型产品，并加大销售力度，实现资金的快速回笼，保证资金链的稳健。
另一方面，碧桂园将实现资源的有效配置，从而达到有效的成本控制及管理。“2009年，碧桂园会在成本控制、内部管理、项目开发的各种环节、流程上去自省。”周宁说，“只有稳健的资金链，企业才能走稳。”时代周报记者了解到，截至2008年12月31日，碧桂园在全国共实现合同销售175亿元，比2007年同比增长10.6%。2009年，碧桂园的开局也不错，该公司3月通讯披露，2009年前两个月，碧桂园实现合同销售额约23.3亿元人民币，与2008年同期相比增长约11%；实现合同销售建筑面积约48.5万平方米，同比增长约28%。
碧桂园称，广东省于3月上旬出台的十五条救市政策，将有助于提振市场信心，释放刚性需求，碧桂园广东项目亦可从中受益。
但在碧桂园所有开发的47个项目中，广东省内的只有24个，其余23个分布于省外。如此看来，仅依靠政策救市显然不够，“内外兼修”才是王道。
“内外兼修”的还有雅居乐。
雅居乐方面表示，2009年将制定稳健灵活的开发及销售计划，加强各个项目的销售策划执行力，以提升销售速度。
时代周报记者了解到，从去年11月开始，雅居乐就在全国范围内采取价格回归的策略，雅居乐旗下大盘纷纷出现2500—2900元/平方米的优惠价，部分楼盘的优惠价格甚至已经低于素来号称“价廉物美”的碧桂园。
而将于3月28日开盘的三亚清水湾项目目前已预售了500套。雅居乐预期这个项目2009年将会为公司带来30亿元的收益。
而较低的土地成本也将变成雅居乐抵抗市场风险的有利工具。在雅居乐目前的53个土地储备项目中，大多数项目的楼面地价只有数百元，最低的只有170元/平方米。
而在“内修”方面，雅居乐表示将继续采取审慎的财务政策，致力于降低负债率至合适水平，确保现金流充裕，维持健康的财务状况。
据雅居乐今年1月份公司通讯披露，截至去年底，雅居乐未付的土地款总额为5.16亿元人民币，这些土地款将在2009年底前全部付清。
3月4日广东省15条救市政策出台后，增添了开发商自救的信心。
3月8日，时代周报记者来到位于广州东莞庄的在售楼盘富力院士庭。该楼盘目前的平均售价为12000-13000元/平方米，而去年年底的均价为11000元/平方米。“院士庭只剩最后一栋了，景观和户型都很好，这段时间来买楼的人也特别多。”售楼小姐说。
“楼市开始复苏了，市场变好了。”在2月底举行的首届中国房地产先锋论坛上，富力董事长张力如是说。同时，张力透露，公司旗下的部分项目价格也有所上调。
而在刚刚过去的3月第一周，虽然H股市场表现欠佳，但富力地产却累计大幅上涨14.24%，成为表现最好的H股指数成分股。
“华南五虎”只是华南房企“自救”的样本。作为中国房地产市场的领军者，华南房企在房地产寒冬中经历了阵痛和洗礼，但经历这一轮“寒冬”的磨砺，强者才会真正胜出。
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