信和对楼价最敏感
土储多为投地夺得
万众瞩目的大埔白石角地皮拍卖，结果以市场预期的下限价成交，楼面呎价约7200元。当拍卖官宣布首幅地皮以51.5亿元成交，木槌一挥之后，本地地产股应声下跌，恒地(0012)、新地(0016)及长实(0001)三大龙头股以近全日低位收市。地产股投资气氛短期内始终受政府政策困扰。投资者还是适宜选择会受惠国策的股份为吸纳对象。
说回昨天的卖地成绩，上周本栏已提过，虽然港府表明任何规限「发水」的新措施，都没有追溯力，但在目前的政治氛围下，地产商拿地皮，想叫政府部门帮帮忙「发水」，恐怕没以往那么方便了。以往卖地动辄出现「面粉贵过面包」的情，主要是因为大家未计「发水」可产生的额外楼面。现今再投地，能「发多少水」，相信地产商也心知肚明，拍卖前有分析员估计每呎地价达到8000至9000元，未免太过乐观。
虽说昨天的成交价是预期下限，不过再细心分析，每呎7200元的地价已不算低。保守估计楼面可「发水」15％，再加上建筑成本每呎1200元，连同3年利息开支15％，每呎成本8500元，计及发展商边际利润两成，日后每呎售价要达1.03万元。以最近该地皮的低密度住宅鹿茵山庄，现时每呎楼价介乎7000至1.4万元计算，昨天的拍卖价只是反映目前市价。对楼市的影响应该是令到早前心雄、想加价的业主面对现实，而不是推低楼价。
夺白石角地皮补土储不足
信和(0083)再下两城，一统白石角5幅地皮的业权。从昨天尾市信和股价由低位反弹可见，市场对信和投得地皮的反应不俗。
德银一直唱淡信和，其中一个原因是信和土地储备少，昨天成功夺得125万呎楼面，对信和填补土储肯定是好事。德银又指信和地皮平均成本高。信和大量地皮靠投地夺得，相对成本当然较恒地、新地等靠农地补地价为高。但正因如此，信和股价对楼市走势将相当敏感。
摩根大通最近的报告指信和在香港有370万呎住宅土储，昨天连夺两地，土储将大增。摩通指信和每股资产净值(NAV)中，有近四成来自香港住宅(未计昨天投得的地皮)(见图1)。若看好香港住宅市道，信和应是蓝筹地产股中最敏感的。摩通估计信和每股NAV 19元，现价折让22％，该行的目标价为17元(见图2)。
短线走势新能源股更可取
本地地产股短线表现可能仅一般。若要顺应国策拣股，新能源股肯定是2010年的必买股。风电股在巨无霸龙源电力(0916)带动下近日齐齐做好，近数个交易日累积升幅普遍达10%，昨日太阳能股份开始追落后，阳光能源(0757)升5.1%报2.06元，而获中投入股的保利协鑫(3800)更曾升逾10%，收报2.26元升5.6%，值得留意。
保利协鑫在今年中以总代价约263亿元向大股东收购多晶硅业务，支付方式包括发行新股、现金及抵押票据。多晶硅是太阳能发电设备的最基本原材料，08年价格一直于每千克400美元水平徘徊，但金融海啸令下游客户难以取得贷款，多晶硅需求暴跌，价格亦急泻至最新约60美元水平。
不过，保利协鑫相对内地同业具备成本优势，每千克成本低于40美元，即使多晶硅价格急泻仍能获得不俗的利润。此外，随产能扩张，产量及付运量亦会高速增长，中金预期付运量会由08年的1530公吨，升至今明两年的7500公吨及1.42万公吨，就算考虑到价格继续偏软，亦无碍明年纯利大幅跳升68%至21.35亿元。
保利协鑫中在线望3 元
另外，集团又计划向下游业务扩张，现时正积极发展硅片业务，料2年内会有相关厂房投产，同时亦已准备于内地及海外兴建太阳能发电厂。基于中投经已成为主要股东之一，相信今后发展将会相当顺利。
因此，保利协鑫明年可以憧憬和炒作的地方相当多，极可能从全国最大的多晶硅生产商，变成太阳能发电的龙头，届时的盈利和估值将可大跃进。基于大股东朱共山注入多晶硅业务时取得的新股份作价亦达2.2元，现价2.26元已具备不俗的值博率，中线可上望3元水平(见图3)。
龙源方面，短线或会于10元水平先行整固。作为一只市值接近800亿元的股份，晋身各大指数成分股只属时间问题，届时基金追货将有利股价表现。撰文：江宗仁
