单月投资渐有起色,关注三季度改善预期:前6月全国房屋新开工面积6.75亿平方米,同比降15.8%。在市场流动性宽松的格局下,销售的持续性回暖已经在逐步推动新开工增速企稳回升,但单月的新开工面积仍处于近三年的低位,未来新开工的恢复节奏有待市场的进一步回暖。前6月全国房地产开发投资4.39万亿元,6月单月投资同比略有回升,但仍是近三年来的历史低位,投资下行趋势仍未出现明显改善。330组合拳之后,宽松政策持续释放,需求端回暖已经确认,根据历史去化到投资的周期判断,我们认为投资增速持续下行的趋势有望在下半年企稳,考虑到6月份资本市场的大幅调整以及人民币贬值预期下的外流可能性,我们也并不认为一旦投资企稳货币政策就有转向的预期,下半年货币宽松的格局有望得到持续。
土地仍未见起色,分化结构延续:前6月房地产开发企业土地购置面积0.98亿平方米,同比降33.8%;土地成交价款2866亿元,同比降28.9%。5月土地购置整体仍维持低迷走势,累积同比继续探底,开发商补库存意愿未有起色,土地市场的低迷也是造成投资增速持续乏力的主要原因。从40个大中城市看一线城市溢价率出现回升。随着二季度成交起势,下游需求端回暖将逐步传导至上游土地市场,我们继续判断土地市场有望在三季度迎来拐点。土地市场与土地价格的走势背离,说明区域分化进一步扩大不可避免,对于一二线城市的专注将成为越来越多企业的选择。
销售起势确立,金九银十可期:前6月商品房销售面积5.03亿平方米,住宅单月销售面积12454万方,同比增18.1%;商品房销售额3.42万亿元,同比增10.0%,住宅单月销售额8209万元,同比增长39%。市场步入二季度尾声已经确定性起势,单月销售金额和销售面积继续保持同比增长,且均创下3年内新高,随着各地相关信贷政策的跟进以及改善性需求的接棒,需求得到进一步释放。我们继续看好下半年整体销售的持续性。
流动性宽松助推需求释放:房地产开发企业到位资金5.89万亿元。其中,国内贷款1.08万亿元,同比降4.1%;个人按揭贷款0.72万亿元,同比增10.0%。继去年11月、今年2月、5月连续的宽松政策后,6月末又迎来一轮宽松政策,持续的宽松格局对需求的释放促进明显,即将到来的金九银十值得期待,在需求端已经起势的趋势下,企业投资端的跟进值得继续观察,下半年补库存和开工意愿的弹性也将决定投资增速何时见底。