A股经历快速大幅下跌,是否影响房地产实体复苏进程值得关注。过去三周,由于监管部门清理配资等潜在风险,证券市场出现短期快速恐慌下跌。上证综指、中小板指、创业板指最大跌幅分别达到了26.7%、32%、36.6%。以上暴跌在国内历史上前所未有。

　　2007年“530”和2008年股价调整表明:股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响会加大房地产景气度波动幅度。

　　1)07年“530”指数快速下跌后快速恢复。此后房地产销售和房价不仅没有受到冲击,反而出现加速上行。

　　2)2008年股价和房地产市场景气度出现同向波动。股价持续下行带来真实收入和收入预期大幅下降,居民不动产消费力被明显削弱。

　　本轮股市下行对房地产市场主要冲击的判断:

　　1)对部分居民当前收入存在负效应,但对未来收入预期冲击不大。

　　2)考虑2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%,处于近3年高点。预计本轮市场下行会对中高端改善产品去化率产生负面冲击。

　　3)当前市场整体销售中刚需占比在70%以上,且本轮房地产行业复苏的两大前提,即供给收缩、政府政策有利居民购房加杠杆并未发生改变,因此我们判断股市短期剧烈波动对行业消费产生的负面影响暂时停留在个案阶段,难以形成趋势。行业复苏趋势最多是被拉长,但不会被扭转。

　　极端悲观预期下,当前开发商风险防范能力仍高于过往:2013年以来,行业土地购臵处于持续下行阶段,行业资金杠杆从2012最高峰时25%一路回落至目前仅10%。从行业龙头公司万科、保利资金杠杆率2015年1H均保持在20%上下,较高峰时60%有明显下行。当前市场复苏但并未刺激开发商有效投资是保证极端情况下开发商具备更强风险防范能力的事实前提。

　　美国和香港股灾与地产市场表现案例研究表明:股市暴跌可能对楼市产生短期冲击,但影响有限。长期来看,楼市稳定与否取决于实体经济的健康和楼市的投机程度,更取决于政府相机抉择的时机。

　　风险提示:本轮下跌风暴是否已完全结束存在不确定性。