库存水平:12 个典型城市一手房平均可售面积环比降0.4%,同比升13.4%,较2010 年4 月低点上升149%,较2012 年1 月高点上升27%。

　　去化时间:12 个城市新房去化时间16.0 个月。

　　板块估值:2015 年PE 主流公司13.7 倍,RNAV 溢价29%。一线9.1倍,RNAV 溢价18%;二线15.7 倍,RNAV 溢价47%;三线15.8 倍,RNAV 溢价72%;地产+X13.7 倍,RNAV 溢价6%;商业PE18.8倍,RNAV 折3%。板块表现:上周板块整体上涨0.2%,跑输上证6.1pc。

　　本周观点:我们看好龙头房企降息降准和再融资全面放开的表现,同时多元拓展的公司也有大机会。我们于本周推出地产转型牛报告,行业迈入下半场,再融资放开、创业创新大潮的崛起使得转型成为风尚。

　　维持2015 年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断,整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局,依旧看好地产股在宽货币预期下的表现,建议关注京津冀和自贸区板块的投资机会。

　　国君地产组合包含滨江集团、中天城投、格力地产、天健集团和华夏幸福,权重占比均为20%。国君地产组合指数上周下跌3.2%,跑输房地产指数3.3%,跑输上证指数9.5%。组合指数2015 年累计涨幅为70.6%,跑赢房地产指数38.8%,跑赢上证指数42.7%。

　　政策面持续控供给和提需求。4 月16 日国土部土地利用管理司负责人称,合理确定新增住宅用地规模,可将商品房调整为保障房,将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等。四川放宽公积金贷款,二套房首付比例下调至30%。行业受益于供给的限制和需求的提振。央行宣布20 日起下调人民币准备金率一个百分点。

　　维持行业增持评级。2015 年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类重点推荐:格力地产、天健集团。3)浪漫满屋(转型之优秀标的):推荐滨江集团、中天城投、华业地产;4)区域投资主题:京津冀“廊坊三宝”:华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展。