| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2012年02月18日 09:08 |
作者： |
郭田勇 |
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■ 郭田勇
2011年我国房地产市场调控成果已经初步显现，在行业政策和金融政策的打压下，全国多数城市房地产市场出现“价量齐跌”。然而，应该看到，这种“价量齐跌”的基础尚不稳固。因此，房地产调控应保持政策连续性。
首先，房地产市场调控任重而道，2012年是楼市调控成败的关键。
一方面，当前的政策覆盖面有限。虽然目前已有46个城市实施限购令，但这些城市限购令的实施可能导致投机资金涌入周围未实施限购的中小城市，推高这些地区的房价。即使是在2011年已经实施限购的城市中，仍有部分城市尚未表态2012年继续实施限购政策，由于房地产调控会使地方政府财政收入减少，其在房地产调控过程中较为被动，一旦中央政府放松监管力度，被压抑的房价很有可能再度反弹。
另一方面，保障房建设任务艰巨。导致当前我国楼市降温的主要原因是“限购令”等行政手段的强制执行，而非市场自身调节的结果。从2011年的情况来看，虽然保障房“开工率”达标，但实际建设进度尚不明确，2012年保障房建设计划中明确了竣工规模，这表明中央政府落实保障房建设的决心。然而，在当前地方土地财政收入减少、资金来源有限的情况下，除了规定保障房数量，在质量上也需要加以控制，以避免形象工程、偷工减料的现象发生。
因此，这种“价量齐跌”是否只是昙花一现，房地产市场是否能够回归理性，关键要看2012年政府的调控力度。政府在制定政策的过程中，应高瞻远瞩，着眼于房地产市场的长期健康发展，而不是短期的价格下降。
其次，保持政策连续性，完善市场调节机制。2012年是房地产市场调控的关键时期。因此，政府在短期内应保持政策连贯性，坚持调控不动摇，从质量和数量上落实保障房建设，扩大房屋供给；同时，在保障房建设尚未落实到位的情况下，不放松限购政策。“限购令”的实施除了抑制市场需求之外，还具有政策风向标的作用。因此，在保障房建设尚未到位的情况下，应进一步扩大限购力度和范围，通过限购等方式抑制市场需求，为政府调控创造有利条件。
当然，从中长期的角度看，在市场化经济中，“限购令”这样的行政手段难以成为我国房地产市场调控的常态。因此，长期来看，政府不能对行政手段过于依赖，而应当通过推进房产税改革等手段，建立完善的市场调控机制。通过调节房产税增加房地产投机成本，从而抑制投机需求，引导房地产市场健康发展。在政策制定过程中，政府不必过于纠结于短期的房地产市场下滑对经济带来的负面影响。
第三，房地产去泡沫化应防范金融风险。在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意到房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，提前做好风险防控工作。
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。银行业与房地产行业的高度相关性，使得房地产行业所面临的风险可能传导至银行业系统，影响银行业的稳健经营，进而造成我国金融体系的动荡。
随着政策的贯彻执行以及未来房地产市场的进一步降温，一方面，房地产商的经营愈发困难，银行房地产贷款将面临较高的信用风险；另一方面，房地产下行对上下游产业如钢材、水泥产业等也将产生较大影响，这些行业的银行贷款风险也会随着房地产行业萧条而增大。除此之外，还有部分银行资金通过民间借贷市场和其他房地产融资工具间接流入房地产市场，这些资金都可能因房地产市场下滑而遭受损失。
随着房地产调控政策效果显现，房地产泡沫被逐渐挤出，构建在投机需求之上的房地产市场虚假繁荣必将破灭，而这必定会对金融体系产生冲击。对政府而言，与其出手救市，不如将房地产市场降温当作对我国银行业经营的考验，提前采取风险防控措施，从而使银行业有充足的能力对抗房地产市场所带来的风险。
（作者系中央财经大学中国银行业研究中心主任）
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