| 来源： |
人民日报 |
发布时间： |
2011年10月21日 13:58 |
作者： |
易宪容 |
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进入2011年第四季度，国内房地产市场在经过较长时间的宏观调控之后的走势如何，受到社会各方关注。
从住房价格来看，从2010年国十条以来，政府推出一系列的宏观调控政策，一线城市快速飚升的房价开始稳定并呈下降趋势，住房销量下降，投机炒作明显收敛。
价格是重要的市场信号。如果房价不调整，房地产泡沫不挤出，调控效果就会十分有限。基本上由地方政府及房地产开发商控制的住房价格指标（比如地方政府把保障性住房纳入房价统计指标来拉低当地总体房价水平）如果还有上涨，实际房价涨幅就可能会更大一些。
从供求关系来看，不少地方的住房都处于供应“过剩”的状况。无论是早几年房价上涨过快的一线城市，还是这几年房价仍在持续上涨的二三四线城市，供应过剩成为房地产市场的基本态势：一是房地产开发商手中持有的住房没有销售出去，二是早几年住房市场疯狂投机炒作，投机炒作者手中持有大量的空置住房。比如，北京房地产交易管理网显示，北京通州金隅花项目在2010年11月28日取证的1231套房源，至今已经出售的住房仅为10%左右。在国内一二线城市，这种情况普遍存在。不少投机客手中持有的房子严重空置也是中国房地产市场不争的事实。
早几年房价上涨时，无论是房地产开发商、政府人士还是媒体，都认为国内房价之所以快速上涨，根源于住房市场的供求关系紧张。因此，政府只要增加对住房的供给，增加对生产住房的土地供应，过快上涨的房价就能够得到遏制。
按照这样的逻辑，现在住房市场处于供大于求的状态，房价也一定会下降了。可实际上，即使开发商手上持有的房子再多，投机炒作者的住房空置率再高，国内房价就是不肯调整。为什么呢？
问题就在于，国内的房地产市场是投机炒作为主导，这种市场中的住房需求可以是零到无穷大，即只要信贷获得容易、融资杠杆率高及融资成本低，投机炒作者对住房价格上涨的预期就会高，涌入住房市场的投机炒作者就会是无穷的。如果金融市场融资条件发生根本性变化，市场的预期就会发生逆转，投机炒作需求就可能降低到零。因此，中国住房市场的调整完全取决于是不是由投机炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场。当前国内房地产市场这种转变仍然处于不确定之中。
2011年上半年中国房地产业的运行仍然处于亢奋之中。上半年，中国房地产开发投资同比增长32.9%，全国商品房销售面积同比增长12.9%。房地产市场为何会“越战越勇”？原因不仅在于房地产对经济增长的“工具性”仍然十分强劲，而且在于以投机炒作为主导的市场特点没有改变，如果市场预期不改变，价格就得不到调整，房地产泡沫也就无从挤出。
中国房地产市场的调控任务依然艰巨，总的情况依然是 “决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。有的地方希望放松这些政策立即被制止，比如佛山的情况。
目前，政府对房地产宏观调控的坚决性和方向性更主要是与大造保障性住房结合在一起。政府希望通过增加保障性住房建设来挤出房地产泡沫。
最近也看到一些可喜的迹象：一是房地产税收政策可能有所调整，二是住房按揭贷款的信贷政策会进一步收紧，比如最近国内一二线城市首套住房按揭贷的利率开始调整到基准利率以上。这种调整并非仅仅增加购买者买房的融资成本，减少他们的贷款需求，更重要的是预示着将对存量住房的贷款利率重新定价。如果是后者，它将国内房地产市场造成巨大的影响。
目前看来，一线城市的住房销售可能会继续下降，但房价走势还要看政府的调控政策。如果调控政策持续收紧，房价向下调整将是一种趋势。（作者系中国社科院金融所研究员，本文内容仅代表作者个人观点）
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