■廖英敏（国务院发展研究中心市场经济研究所研究员）

　　一方面要防止一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，放松房地产市场调控；另一方面，要注意投资资金流向没有限购的二三线城市，推高这些城市的房价。
　　2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求。国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，大部分人持币观望；市场需求持续萎缩，“金九银十”销售旺季不旺，房地产市场趋冷；紧缩的信贷政策和销售业绩不佳，增加了开发商资金的紧张程度，更多的开发商选择打折促销，部分城市房价开始松动。
　　三季度国家统计局公布的数据已经反映出市场的明显变化：1—9月份，全国商品房销售面积71289万平方米，增长12．9％，其中，住宅销售面积增长12．1％，增速分别比年初回落0．9个百分点和1．1个百分点。9月份全国70个大中城市新建商品住宅环比销售价格下降的城市17个，持平的城市29个，二手住宅环比价格下降的城市有25个，持平的城市有21个，环比价格下降或持平的城市数量均已超过调查城市总数的一半。多数城市房价涨幅明显趋缓，其中部分房价过高城市出现稳中有降，下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。
　　面临宏观调控和房地产调控的双重挤压，预计四季度楼市的调整将进一步深入。2011年房地产市场结构将出现明显变化。从供给结构看，2010年开始国家加大了保障房的建设力度，增加了中小户型普通商品住宅的供应，住房供给将以保障性住房和中小户型普通商品住宅为主。从需求结构看，市场消费主体将以中低收入的刚性需求者为主，房地产市场的消费结构将从以商品住房为主转向保障性住房和中小户型的普通商品房为主的格局。需求继续减少，全国商品房销售面积将持续下降，迫于资金偏紧的压力，开发商将采取以价换量的策略，降价促销，经济发达的大中城市房地产市场将出现从量跌到价滞再到价跌的变化。
　　在宏观经济增速出现微幅回落的环境下，四季度房地产市场已进入调控的关键时期。一方面要防止一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，放松房地产市场调控，避免房地产市场出现反弹。另一方面，要注意投资资金流向没有限购的二三线城市，推高这些城市的房价。同时还要关注年末银根偏紧，部分商业银行提高首套房贷利率的现象，将增加自住型需求者购房的成本，抑制这部分合理需求。因此，促进房价合理回归和房地产市场稳定发展，还需要认真贯彻落实和进一步完善房地产调控政策：一是要继续调控不放松，对已出台的政策要继续坚持，督促地方政府坚决贯彻落实。二是对房价开始较快上涨的二三线城市，要因地制宜、采取必要的限购措施，使限购的重点切实落实在非合理需求上。三是注重保护自住型需求。目前，普通百姓自住型需求是房地产市场的需求主力，鼓励和支持有条件的普通百姓购买首套住房也是国家“住者有其屋”民生政策的体现。因此要认真落实差别化利率政策，不要一刀齐，过多的提高这部分群体的购房成本，以避免将更多的自住型需求挤出住房市场。