观点地产网最近一位知名的业内专家认为目前房地产市场，正处在中场休息阶段，而下半场的走势将取决于保障房、市场预期等关键因素。

　　中场休息是个很有意思的比喻，但我觉得还不够准确。为了了解调控对房地产投资、融资的影响，最近两个月我们走访了中国民间资本最活跃的几个地方：如山西、鄂尔多斯、陕西榆林及温州等地。最深刻的感受是中国的房地产市场正发生着巨大的变化，如果说调控前地产商还沐浴在和煦的春风的中，调控后就是置身于刺骨的寒风中了。

　　房地产调控政策有两个核心：一是建设保障房，二是坚决控制房地产投资。此将必然导致两个趋势的形成，一种趋势是使单一的商品房市场裂变为双轨制市场，另一个趋势是普通住宅的去投资化。这两种趋势必将对房地产市场产生深远的影响，而房地产市场的投资、融资形势也必然会发生重大变化。

　　房地产投资趋势最重要的一点变化是：告别“炒房时代”进入“理财投资时代”，即房地产投资的证券化。

　　如果说5年前我们投了一二线城市的住宅，年投资回报率一般都能达到15%，调控后呢？年回报率绝不会超过5%！原因就在于没有了投资杠杆，又相应提高了税收。

　　从国外经验看，普通住宅是没有投资属性的，美国的普通住宅都是“消费品”。如果扣除通胀因素的影响，在100年的时间内，房价的平均复合增长率仅为0.6%。针对调控政策中最严厉的限购政策，业内普遍认为，限购是暂时的，但我认为，限制第三套房以上的按揭一定是长期的政策，因为政府意识到普通住宅的去投资化是未来政策的重要趋向。

　　上文提及的四个区域的投资偏好源于商业文化、资本积累的方式及阶段，虽然有着很大的差别，如：温州人买房“不管在哪儿赚钱就行”，山西人买房“就是为了留给下一代”，陕西人买房“在西安买就是干点事，在北京买就是存点钱”，但民间资本的投资偏好还是房地产，而不愿投入股市。

　　现在越来越多的城市住宅加入了限购的行列，那么这么多大规模的民间资本往哪流呢？一是商业地产，二是没被限购的三线城市。但就如我年初预测的，随着大量资金的快速聚集，投资风险也在逐渐加大。那么真正的投资蓝海在哪里？应该是房地产投资的证券化。何谓投资的证券化？就是由不动产的实物投资转向证券产品：如REITs、信托、基金等。

　　我的北京朋友们，以前每年赚几百万，可以不断的买房投资，而现在限购房子买不了，投商业地产又投不起，怎么办？不如买信托，8%以上的收益率还是蛮有吸引力的。从国外的经验看，不动产投资的证券化是大势所趋，让专业机构帮你理财投向不动产，获得相对稳定的收益，一定是个不错的选择。

　　房地产融资的趋势：从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。

　　中国房地产中直接融资不足10%，80%以上是间接融资，而成熟的市场状况恰恰相反。以银行贷款为主的间接融资，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题就会牵扯整个社会经济，所以有专家戏称“中国房地产对中国经济就是癌细胞。

　　随着房地产信贷的从严管理、及预收款监管城市的增加，无论是银行贷款还是预收款，将越来越受到限制。而民间资本的大量存在，透过信托、基金的形式投向房地产必将是未来的趋势。这样的趋势有两种好处：一是将个人炒房的钱由需求转向了供给，从而抑制了房价的快速增长；另一方面增加了房地产直接融资的渠道，降低了行业的风险。

　　要预测房地产行业下半场的走势，就必须认清房地产投资和融资的趋势，正如一位业内专家所言：“下半场一定是房地产基金的大发展”。

　　苏鑫 观点地产新媒体专栏作者