对楼市而言，加息到底意味着什么?我看既不是“压死骆驼的最后一根稻草”，但也不会是无足轻重的鸿毛。

　　文/两岸知名不动产评论家蔡为民

　　央行今年内第三次加息，也是去年10月以来第五度加息，对楼市而言，到底意味着什么?我看既不是“压死骆驼的最后一根稻草”，但也不会是无足轻重的鸿毛。

　　只有真的死猪才不怕开水烫

　　虽然有些房地产业者貌似乐观,且对外界担忧之评价充满不屑的表示。在6月CPI达6.4%,创3年来新高之实质负利率未根本改变的通胀形势下，二十五个基点的加息只是“小菜一碟”，并不会对楼市产生牵一发动全身的效应，也不值得大惊小怪云云，颇有“死猪不怕开水烫”的架势。这类“泰山崩于前而色不变”的业者,忽略了死猪确实不怕开水烫，但事实是这头“猪”现在只是奄奄一息，还在吐着大气哀哀叫呢!加息和上调存款准备金率(去年迄今已提高12次)都是循序渐进的过程，正所谓“量变带来质变”，尤其当下房贷利率已升至近10年来的最高水平，存款准备金率更以21.5%创新历史纪录，其威慑作用实不容小觑!

　　开发商已然看淡后市

　　虽然就表象看，当前市场仍呈现胶着状态，相对多数的开发商犹在“负隅顽抗”，惟各项指标性数据均明白显示开发商看淡后市。这点主要表现在买地趋于谨慎——今年上半年全国共成交住宅用地16,179万平方米，同比减少6%;成交均价1451元/平方米，同比下降13%。在溢价率方面，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，同比下降14%。而与之相对应的，则是因长期滞销导致持续增加之一手房库存量，其中一线城市的北京即达11万套，上海则约5.3万套，也使部分开发商“嘴硬”之余，显得底气不足。

　　若仔细探究又会发现，其实身处窘境的何止是开发商。在我看来，目前市场态势堪称各方正陷入“四难”之困惑。

　　市场深陷进退“四难”

　　加不加息?难——对政府来说，再不加息，不论输入或内生型通货膨胀将愈演愈烈，而持续加息，又势必引来国际避险资金、热钱的大量涌入。毕竟，以美日为首的发达国家为刺激疲弱不振的经济，目前利率几乎为零。

　　降不降价?难——对开发商来说，坚持价位已非自我保全之良策，要想全身而退只能在“保本”和“保命”之间做出选择，但降价真的能带来销售业绩吗?恐怕也充满不确定性(详见上期)，那么降还是不降呢?开发商内心之纠结不难想见。

　　买不买房?难——对消费者来说，货币贬值的速度愈来愈快，更加恐怖的是，此一状态似有加剧之势。以软资金换硬资产，本应是最佳理财之道，但空前严厉的调控仍在发威中，多数区域的房价又确实存在下降的调整压力，在此节骨眼，买与不买房皆是千万难!

　　还不还贷?难——对有房贷在身的屋主来说，连续不断加息的结果使财务负担倍增，而放在银行里的应急钱又是愈存愈薄之负利率，是否该提前还款为好?又何尝不是个艰难的决定?若是考虑资金成本似乎应该赶紧还贷，但万一有个不时之需，在当前资金枯竭的货币环境下，一旦还了可是再也借不出来，而民间借贷的利息回报年利率已高达100%!更加不合算、碰不得，这该如何是好?

　　购屋目的已经千变万幻

　　显然，面对错综复杂的楼市形势，即使神仙也晕头转向!如果要我给出意见，我的看法是，除短线投机、炒作外，皆可择机买入。

　　终究无可回避的，是随着时代的快速变化，拥有房地产不再只是单纯的获利考虑，而有更多复杂与“形于上”的动机，加之“中国特色的楼市”体制，均使房产深具“易涨难跌“的特色与属性。关于多样化之购买目的、进场机制设置，乃至实际操作心法，则留待下回分解。、