准入门槛成了经济适用房面临的一大难题，门槛高了，能够达标的低收入群体资金不足且贷款难，买不起；门槛低了，却又可能偏离保障的范围。与此同时，地方政府牺牲土地利益、开发商牺牲利润却都无法破解难题，类似于上海的此类情况相信在全国并不少见。

　　保障房目前最大的问题是建设资金问题，其次是分配的公平问题。这两大问题相互缠绕，纠结不已。

　　经济适用房的“滞销”，正是分配公平问题和资金问题的共同反映。经济适用房作为产权式的保障房，其可交易性及其巨大的获利空间导致了社会资源不公平分配，让少数人可以凭借经济适用房与商品房的价差以及房产升值而带来财富增值。这种巨大的获利空间，让经济适用房在很多地方失去了保障低收入人群的居住基本需求的功能，变成了各权力群体寻租的“馅饼”。由于产权式保障房的弊端，租赁式保障房如廉租房和公租房开始受到青睐。租赁式保障不涉及产权交易，从而规避了被保障者获得暴利的可能，且租赁性保障的流动性较强，可随时根据保障对象的收入水平进行住房分配，其分配的公平性明显优于产权式保障房。正因为此，近两年来，国家保障房政策的重心明显转向廉租房和公租房。

　　然而，租赁性保障房的最大问题是需要占用大量的资金，投资回报期长，缺乏投资退出机制，地方政府和企业不愿投入或无力投入。在今年中央政府提出保障房硬指标的背景下，为了缓解建设资金困难，被逐渐边缘化的产权式保障房再度走热，其根本原因是，产权式保障房可以通过出售而一次性回收资金。

　　因此，在回收资金这一动机驱动下，近来一些地方开始对廉租房和公租房实行“先租后买”或一次性收取20年或30年租金的“制度创新”。另外一种创新，则是上海、江苏、福建、湖南、河北、山东等地试点“共有产权”房。这种“共有产权”或者“先租后买”政策，实际上是地方政府为了解决保障房建设资金而采取的权宜之计，是向产权式保障房的回归。然而，无论“共有产权”还是“先租后买”的制度，尽管限制了购房者的获利空间，也同样让购房者获得了占有公共资源而获取利益的权利，仍无法避免经济适用房的弊端。

　　针对“共有产权”房，由于需要保障对象拿出部分现金且难以获取贷款，相比租赁性保障房，其门槛要高出很多，这就给低收入的保障对象增添了相当的经济压力，这种经济压力很可能让保障对象放弃购买权利，从而背离了保障房对低收入人群的保障初衷。“共有产权”作为解决保障房资金的权宜之计，其作用仍待观察，而其弊端却值得正视。

　　将来，在解决了保障房的资金来源和退出机制问题的情况下，保障房体系仍应回归以公租房和廉租房为主保障低收入人群，以产权式限价房为辅保障中等收入人群的格局。