■张炜

　　央行宣布自４月６日起上调金融机构人民币存贷款基准利率０．２５个百分点，这是近半年来的第四次加息。随着基准利率的不断走高，以及房贷优惠利率的申请门槛抬高，部分购房者不得不为高额的房贷利息成本“捏把汗”。

　　连续４次加息对个人房贷的影响有多大？这里不妨先算一笔成本账。２０１０年１０月２０日加息之前，执行的是２００８年１２月２３日调整后的利率，即５年以上贷款基准利率为５．９４％。而最近这次加息后的５年以上贷款基准利率为６．８０％，在４次加息中累计提高０．８６个百分点。以８５折优惠利率的等额本息２０年期１００万元个人商业房贷为例，经过４次加息，每月还款额由６６２６．６６元提高至７０３７．９７元，增加了４１１．３１元。就累计支付利息而言，相差高达９８７１５．９７元。

　　４次连续加息的同时伴随着房地产调控不断升级，且紧缩政策导致银行信贷资源趋紧，申请８５折优惠利率房贷已变成奢望。从今年春节起，五大银行在上海等地率先取消８５折优惠利率房贷，股份制银行纷纷跟进，多数购房者只能办理基准利率房贷。若把现在的基准利率房贷与半年前的８５折优惠利率房贷相比，贷款成本的增加更明显。同样是等额本息２０年期１００万元个人商业房贷，基准利率贷款的月还款额为７６３３．４０元，高出８５折优惠利率房贷１００６．７４元，累计支付利息更是高出２４１６１７．４３元。换言之，在４次加息及优惠利率房贷取消的双重影响下，购房贷款者的利息支出增加约四成。

　　再从二套房贷来看，加息及政策调控的叠加效应，显现出很大的威力。一年多前，不少炒房客还能申请到７折利率优惠的房贷，而现在二套房贷只能按１．１倍基准利率执行。两者相比，当时７折优惠利率的等额本息２０年期１００万元个人商业房贷，每月还款额为６１４３．３８元，而今１．１倍基准利率的月还款额是８０４３．７１元。炒房客即便看好房价继续上涨的趋势，也会对房贷成本多几分顾忌。因而，有专家认为，央行的加息不仅仅为了抑制通胀，而且直接剑指至今仍呈上涨走势的高房价。

　　对于楼市调控，加息称得上很给力的一项举措。由于多数个人房贷实行浮动利率，若考虑到今年年内还可能再度加息，贷款者明年年初执行新利率后的负担将更重。假如下半年楼市调控取得一定成效，房价上涨呈“强弩之末”，部分投资客不是没有出于房贷成本考虑而抛售的可能。那样的话，楼市的供需结构或发生一定变化，将有利于遏制房价过快上涨的势头。即使楼市买卖双方继续僵持，较高的房贷利息成本也会抑制需求，减少房价继续高涨的动力。

　　值得注意的是，受连续加息叠加效应影响最大的是刚性需求购房者。从上海等地高端楼盘的销售来看，虽然部分高端客户选择贷款购房，但他们主要出于现金流的考虑，同时其提前还款能力较强。相比之下，刚性需求购房者支付能力较弱，贷款成本的增加甚至直接损及生活质量。用业内人士的话来说，刚需购房者不得不掂量连续加息推高的购房成本，除了考虑付得起首付外，还得衡量每月的还款能力。在支出压力面前，部分刚需购房者只能通过购买中小户型来减少支出。

　　连续加息的叠加效应，一是促使刚性需求购房者的消费更理性；二是迫使炒房客难以依赖银行贷款进行投机。购房行为发生这些变化，对银行来说是好事，有助于防范信贷风险。多家房贷占比较高的银行还主动收缩“阵线”，房贷占比出现下降。这些发生在房贷业务中的变化，将使银行更经受得起楼市风险的考验。