| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年08月11日 09:40 |
作者： |
金岩石 |
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楼市政策调控的目标有官方的正版，也有坊间流传的“山寨版”，而“山寨版”解读的房价下跌多半与商业银行的压力测试有关。最近有银行的压力测试，据说要测试楼价下跌６０％，我想“山寨版”的政策解读要有更新版，应该有人推断楼价将下跌６０％了！
商业银行的压力测试是风险管理的常规行为，现在由于观察楼价的“山寨人士”需要有依据，压力测试目标就变成了被炒作的楼价下跌目标。问题是：房地产关联的金融风险应如何衡量？
本次压力测试的指标从３０％提升到６０％，并非说明楼价将下跌６０％，恰恰相反，说明房地产关联贷款在银行信贷资产总额中的占比很低，下跌６０％才有可能触发银行的信贷危机。
在笔者看来，金融风险还很远，政策风险却很近，所以建议开发商们尽快主动降价以“安抚山寨情绪”。我判断金融风险远近的指标有四：第一，本次美国的次贷危机和１９９１年日本楼市崩盘之前，房地产关联贷款占信贷资产总额之比均接近甚至一度超过了６０％；第二，美国金融海啸来临之前，居民住宅财产税的税基总值与按揭贷款余额之比超过了１０．９，；第三，亚洲金融危机的导火线是泰国，房价暴跌的原因之一是外资大举撤离；第四，房价上涨若激励银行发放房屋净值贷款，房地产信贷规模就有可能失控。按照这四个标准，中国目前的房地产市场几乎没有金融危机爆发的迹象，各大商业银行在贷款评级或分类中也都把居民中长期消费性贷款定义为优质资产。银监会不断要求商业银行拿出优质信贷资产搞压力测试，用心之良苦，可惜还是被有些专家借题发挥。
在中国，商业银行的按揭贷款业务开展时间很短。按揭业务的增长速度虽然很快，但信贷总额占比不高，创新品种很少，所以从金融风险的角度看，中国住宅市场现在不是房价越高风险越高：按揭购房的贷款比例将随房价上涨而下降！
(来源：财经网，本报有删节，作者为国金证券首席经济学家)
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