| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2010年05月22日 09:49 |
作者： |
孙懿鑫 |
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□上海中大经济研究院 孙懿鑫博士
股市又一轮暴跌，跌幅之深出人意料，暴跌的动力之一就是新一轮的房地产调控政策：征收房产税。媒体披露，本次房产税征收是全国范围内的，且会在部分城市率先展开，这正与温总理“坚决遏制部分地区房价过快上涨”的表态相一致。多数专家认为，房产税的推出，将是房地产市场的重大利空，其效果将超越最近的调控政策。然而，征收房产税真的可行吗？如果是，该如何进行，又将对房市有何种影响呢？
首先要表明，笔者支持征收房产税，这不仅能够提高政府，特别是地方政府的收入，缓解政府举债问题，而且可以籍此使管理更加规范化，并在控制房价过高的同时，为应对今后可能出现的其他经济问题积累经验并提供调控工具。但是，目前征收房产税有一定的困难，必须先解决一系列问题，如征收对象、额度，以及实行方法等。
首先是征收对象，是否只对多套住房的业主征收？如果是，该如何界定多套住房，以个人为单位、夫妻、家庭，还是把亲朋好友都算在内？如果只对多套住房收税，是否太过不公平而可能引起某种社会动荡？笔者认为，房产税可以作为一种财产税来征收，征收对象是所有的房产业主，但是可以根据房产价值设定不同标准，例如可以设定某一免税额度，并对超出额度的部分按不同程度予以不同的税率。然而，这样又会有问题出现，是按照什么价值来征收，评估价值、成交价格，还是面积？如果按照评估价值，以中国目前的房屋数量和估值师的数量来看，全部估值完成恐怕需要百年的时间；如果按照成交价格，则要考虑如何防止虚报价格，如何平衡已经成交的房产价值，如何应对未来的通胀问题等；如果按照面积征收，那么不同地区的差异实在是太大了，很可能因此激起大部分民众的不满。笔者认为，用当地地区的平均价格乘以面积来作为房产的税收价值，或许是可行的办法，但是不可否认，没有一种方法能够做到完全公平而使绝大多数人满意。
其次是征收额度。上周有消息称上海将征收8％的房产税，笔者着实震惊了一下，因为那可能意味着整个房市的坍塌；后又有消息纠正说，实际征收额度可能是0.8％，笔者又开怀大笑了一下，因为那样似乎对炒房客不疼不痒，而且税务很可能被作为租金转嫁给租房者，而促使他们进入买房市场，那就适得其反了。事实上，房产税额度的制定值得好好考虑。一般情况下，房产税的目的是增加地方政府的财政收入，征收1％的房产税是可行的；但是如果作为一种调控工具，1％还不足够。因此笔者还是认为可以按照价值分段征收不同额度的房产税，并对多套住房的业主课以重税，而对这类业主的分类可以从严。这样应该可以有效地抑制房价，但是，考虑到已有的调控政策，这样严厉的税收政策会对房市造成多大的影响，仍难以确定。
第三是具体如何实施。最简单的办法当然是直接从纳税人的收入或帐户或社保基金里直接扣除，但是，政府是否有权利这样做。笔者认为这是行不通的，个人财产是受到宪法保护的，未经允许任何机构和个人都无权动用，即使政府也没有这个权利。而且，一旦这样做，必然遭到民众的反对，并招致国际上的谴责。或许比较好的方法是把税务帐单寄给业主，限定税收的截止日期，期望纳税人按时自觉缴税。但是，一个新的税收政策，特别是严厉的税收政策，往往会引起一些不满甚至逆反的情绪。如果出现抗税的情况，如何应对？如果出现大范围抗税，又该如何应对？征税过程中出现的法律问题，可能的民怨问题，应该如何解决？
笔者认为，一个成熟的政策，需要反复推敲，禁得住考验。从目前的情况看，征收房产税似乎操之过急，很难考虑到各方面的情况，顾及到各方面的问题。因为自从这一轮国家调控政策开始后，房市的走势基本符合预期，目前成交量大跌，而成交价格基本持平。如果政策持续下去，房地产开发商将面临资金链断裂的风险而不得不降价促销，以收回现金，从而达到调控的目的。而如果在前一波政策效果仍未显现的情况下，盲目出台另一项重大利空政策，可能会重挫房市，其程度或许会超出预期，甚至难以控制。从目前的消息看来，似乎房产税政策出台已经板上钉钉，只能祈祷房市和谐中平稳滑落。
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