| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月12日 09:26 |
作者： |
陈东海 |
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陈东海
在目前房屋价格快速上涨和居高不下的情况下，支持开征物业税的声音非常大。目前房屋价格太高，许多中低阶层的老百姓已经买不起房子，已经开始被赶出房屋市场。笔者也坚决支持一切可以降低房价的努力，但是降低房屋价格不能简单地企图通过加税的办法解决。
首先，以为通过征税就可以打压房价的思想是感情化的，没有实证支持。开征物业税，反而可能还会推高房屋价格。这是有先例的。
前些年一些地方为了抑制房屋价格上涨，开征了重税率的房屋买卖的所得税，但是卖家却把税收负担都转嫁给了买家，让买家的负担更重。这些年来各地房屋价格的暴涨，就是对试图通过加税来控制房屋价格的做法的有力否定。
海外的例子也很多。美国、欧洲等很多国家开征有物业税，但是这些年房屋价格也涨起来了。根据美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)的资料，美国1991年首季房屋价格指数为100，到1998年首季该指数达到121.48，8年时间房价增长21%。其后房屋价格上涨速度逐渐加快，到2007年第二季度，美国房屋价格指数为224.54，用16年的时间房屋价格翻了一番。英国、西班牙、法国等，最近一些年到全球危机爆发前，房屋价格也是上涨的。
其次，即使是真的开征物业税，因为课税对象的稀少和轻薄的税收对于持房成本的增加是微不足道的，所以也打压不了房价。
目前流通中和居民持有的房屋，都是通过开发商缴过土地出让金的，因此对于目前的所有存量房是不能征收物业税的，不然就是重复征税。目前开发商囤积在手头尚未开发的土地和仍在开发的土地，包括目前广泛报道的“地王”等，也是缴过高额的土地出让金的。所以，也无法对在这些土地上建造的房屋征收物业税。
只有未来在不征收土地出让金的土地上建的房子，才能对其征收物业税。但是由于这些房屋不含土地出让金，所以物业税也只是对房屋征收，税赋必然有限。因此，未来即使真的征收物业税，由于课税对象非常有限，还是无法撼动目前的高房价。
而物业税的征收会延续几十年，由于每一年征收的数量非常有限，因此吃土地财政饭和发土地财政财的地方，不会舍弃土地出让金的西瓜和去捡地上的物业税的芝麻。所以未来大行其道的，仍然会是开发商在上缴过高额土地出让金的土地上盖房子，房屋价格也必然居高不下。
因此，目前控制房屋价格，不能舍本逐末地去寄希望于借助税收手段。控制房屋价格，只有借助扩大土地供应，抑制地价暴涨，放宽建房门槛等手段。关键还是要改变分配机制，增加老百姓的收入，让老百姓买得起房子。 （作者单位：东航国际金融公司）
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