| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年03月11日 09:46 |
作者： |
汪利娜 |
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⊙中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜
房地产业的健康发展事关国民经济、百姓生活和金融安全，因此，近期政府出台了一系列扶持政策，温总理也在政府报告中有长篇论述，我个人认为有以下问题值的探讨。
“救市”须解决市场结构不合理
政府扶持房地产业发展不应是简单的遇热降温，遇冷发汗，而是要根据病灶对症下药。过去几年我国房地产市场价格上涨过快，尽管有土地资源紧缺与旺盛需求的合理因素，但也与市场结构不合理或供需结构性错位密切相关。一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，即租房与售房、存量房与新房、保障性住房与商品房。各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。市场结构不合理必然会导致住房供给的种类、品质、价位等偏离现阶段的社会消费水平，导致供需结构性错位。市场供给的产品单一、可替代性小、互补性不强，居民住房消费只有“智取华山”一条路，即买房。当人们将当期收入、代际财富积累、银行信贷，一股脑的投向房地产，需求短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬。其结果是居民可支付能力下降、有效需求下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾。
我们应该培育“先租房后买房，先小后大，以旧换新，逐步升级”的理性消费、梯度消费的模式。这样有利于抑制住房价格非理性上扬，既可增加投资，又可增加消费改善民生；既有利于当前房地产市场复苏，也有利于增强市场长远发展的后劲。
人人有房住并非人人都有产权房
加大保障性住房供给出发点没有错，但住房保障的思路要清晰、政策目标要明确。
更确切地讲，住房保障的政策目标是保障人人有房住，而不是让人人都有产权房。加大廉租房建设就是满足低收入群体的基本住房需求。但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借款买房，这不仅有违住房保障的政策目标，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。解决的办法就是对现行的经济适用房制度进行修正，变经济适用房“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高租赁房的比重，扩大可出租的对象。并根据变化的市场及时调整可出租的对象，这样才能让百姓以多种消费方式进入市场，各选所需，“住有所居”，真正促进社会和谐安康。特别是要严格控制大量公务员住房、单位集资建房以经济适用房之名，行福利分房之实，这不仅会对商品房市场产生“挤出效应”，还会产生了“福利倒置”、“逆向保障”等负效应。
政府“救市”应从供给面入手
目前减税降息的政策多是从需求面入手，以提升百姓可支付能力，但居民有效需求释放关键取决三大因素：一是收入的增长、二是预期、三是融资便利和税收激励。前两个因素都与宏观经济的大势密切相关，因此，在宏观经济形势存在多种不确定性的情况下，居民就业不稳定、收入增长难，观望气氛浓重，上述政策短期内效应有限。
因此，政府可从供给面入手，可选择的政策措施包括：（1）树立 “以人为本、消费者至上”的理念，实施绿色金融、或优惠的财税和土地政策，对集约用地、从事中低价普通住宅生产的企业给予政策扶持，以增加有效供给。从目前1.64亿平方米空置商品房和9096万空置商品住宅来看，多与地方政府在开工许可、项目审批机制相关，导致大户型、别墅、公寓、高档房开工过多。因此，优化市场结构应将城市规划、土地政策、项目审查和开工许可作为第一道防线。（2）积极探索运用PPP方式，即政府与企业合资合作经营，在一些大中城市，兴建一批面向全社会的不同价位、户型结构的租赁住房，如公务员公寓、青年公寓、老年公寓，或将现有的只售不租的经济适用房和空置期较长的商品房改变为租赁房，以培育租赁市场，解决供需结构失衡的问题。（3）加大保障性住房供给，既要通过兴建廉租房，解决城市低收入家庭住房困难的问题，还应通过兴建租赁性经济适用房，满足城市中既买不起房、又享受不到廉租房的“夹心层”的基本住房需求。
而更长远制度建设包括：完善收入分配制度，提高居民可支付能力：完善社会保障制度，减少国民强制性储蓄; 深化土地制度和房地产税收体制改革，适时推出不动产税，给地方政府增加公共品供给提供稳定的收入来源，可能是解决“土地财政”之正道。
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