| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年03月11日 09:49 |
作者： |
李和裕 |
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主持人：本报记者 李和裕
嘉宾： 陈 炜 世邦魏理仕住宅事业部执行董事
陈啸天 易居克而瑞（中国）研究中心首席研究员
丛 诚 上海公积金管理中心副研究员、
上海房产经济学会住房保障委员会秘书长
在房地产暴利时代渐行渐远之时，楼市量价将会怎样继续调整？房地产业政策面是否又会有变化？消费者如何选择购房时机？上海证券报?中国证券网近期正在开展关于房地产市场发展的大讨论，本周上证第一演播室更是邀请了三位嘉宾，通过他们对高档住宅、普通住宅和保障性住房领域的分析，让我们看看“高、中、低”住房的走向。
高档房：
价格仍有修正空间
主持人：如何看待去年楼市经历的调整？对于豪宅投资保值有何建议？
陈炜：去年上海的住宅市场包括豪宅市场变动特征明显，一是量，成交萎靡；二是价，整体松动，价格整体跌幅约10%。但今年要成交量大幅回升，这个价格调整幅度恐怕还不够。值得注意的是，去年供应量比成交量跌幅更大。主要是由于开发商看到市场变化后延缓施工进度，或者说建完也不拿出来卖。不过去年可以这样操作，今年恐怕一些开发商就撑不住了，因为资金压力太大。再从时间角度考虑，往年的惯例，二季度和四季度是供应高峰，加上去年延缓的这批住房数量较大，要把今年的供应再拉上去，那么价格还要相应再修正。
就豪宅来说，未来的表现恐怕也无法一概而论，建议开发商要顺势而为。而对于投资者，豪宅保值，首先看的就是地段，其次看时间段。2007年年中是个点，如那时的项目两年来价格涨幅不大，或涨幅控制在20%以内，就比较值得投资。
普通房：
成交回升价格求稳
主持人：如何看待去年楼市经历的调整？对今年的楼市走向怎么判断？
陈啸天： 2008年是1998年房改以来，调整幅度最大、消费信心最低、交投最为惨淡的一波楼市行情。2007年四季度以来，主要城市成交量腰斩，价格体系全面松动，部分楼盘价格下跌一半。消费者全面看跌、观望严重，开发商信心也跌至谷底、全面收缩。但我们判断今年会比去年好，预期上海楼市全年的成交量可反弹。事实上，本月以来一手住宅每天成交400套以上，情况非常理想。全年一二手房可能反弹到2880万平方米，相当于2007年的80%，也回到了2006年的水平。不过价格不会反弹。
我个人觉得今年购房者完全可以入市，一是因为房价已经开始实质性回调了，上海大家所关注的一些热点、明星板块都已经开始见底并且得到热捧；二是知名、大型开发企业的项目价格在去年下调后，现在都平价入市，如能理性地引导市场潮流，房价就会比较平稳，不会大起大落。
保障房：
平抑房价分流需求
主持人：近两年大规模的经济适用房建设会对住宅市场造成影响吗？
陈啸天：不会直接影响，但有间接关联。从直接关系看，保障性住房和普通商品住宅毕竟是两种不同的市场，一个是福利性的，一个是市场化操作；消费群体也不同，一个面向中低收入者，一个是社会普通阶层参与。但从间接角度看，保障性住房的大规模建设及入市对于平抑房价还是有影响的。
丛诚：保障房和商品住宅市场是平行的体系，总体上不会有影响。不过，考虑到机制从无到有、规模从小到大的过程，对现有市场还是会有影响。如经济适用房原先配售对象不明确，那些不知道自己可否买经济适用房的人就去买商品住宅了，而现在可能就会投入保障性住房市场，商品住宅市场的需求就有所分流。
政策面：
地方救市仍然需要
主持人：下一阶段房地产业的政策面会是个怎样的情形？
陈炜：房地产未被列入振兴产业未必是坏事，可以预见未来几年，房地产仍是支柱产业之一。同时，地方救市是有必要，但每个市场不一样，中央也不能纯粹抓大放小、交由地方处理，有些关键问题还是希望中央定得细点。
陈啸天：根据中央表态，政府部门近期应该不会出台直接性救市政策，已经出来的房产新政正逐步取得积极效果，所以是否要继续出政策也需要观望。部分城市有可能根据地方情况主动采取些措施。我们的建议是，不要单方面出政策，可以多部门联合出台，共同推动市场发展；另外我们觉得下一步可能需要进行所得税改革，才能够真正从需求上撬动市场。
丛诚：房地产在国民经济中的地位已不容置疑，但考虑到其既是经济增长的要点，也与住房保障这一民生问题相关，所以不能简单地把目光放在产业投资角度。救市也不能孤立地去看，还要看经济大环境、收入预期等。另外，中央政府部门虽表态不出新政，但地方仍应利用好已有的政策工具，增强消费信心，落实投资资金。
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