| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2009年03月09日 09:10 |
作者： |
马涤明 |
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“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”全国“两会”上，全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的８０％以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了５％的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”
过去，一说到高房价问题，房产商暴利难逃千夫所指，现在看来，除了商业暴利，房价中还隐藏着一个更大的“体制性暴利”——地价三成、各种税费三四成，而可控成本（开发利润）在二成以内；如果房价只在可控成本内运作，潜力肯定有限。楼市低迷、供大于求情况下房价迟迟不能落地，我们现在是不是能够找到新的答案呢？其实早在“两会”前，就有专家谈到过“体制性暴利”的问题——中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，房价真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括土地出让金和开发商的暴利。
那么，降房价实质上是一项系统工程，如许家印委员所说，国家、地方政府与企业三方都要让利。而国家与地方政府的让利则属于体制性操作的范畴，涉及到中央与地方的分税制。土地财政是这种税收体制的衍生品，一种情况是有些地方税收捉襟见肘，因而高度依赖土地财政；另一种情况是，即便地方经济宽裕，预算外财政体制下，土地税费的收益支配起来更加方便，刺激着地方政府卖地生财、增加预算外收入的积极性。而且，地价和土地供应量与房价水平成正比，房价越高，土地拍卖的收益也就越高，所以，一些地方政府维护高房价很积极，而对保障房事业则消极怠工。
国家让利，就是中央政府应该从中央与地方的税收分配体制上做一些文章：中央首先要让利于地方，地方政府才可能具备让利于民的条件，进而为改革地方土地出让金制度、减轻土地财政依赖症创造基础。
再有，就是名目繁多的行政事业收费，也一直在为“体制性暴利”添砖加瓦。机构臃肿、人浮于事背景下，很多部门和人员依靠收费运转与开支。收费养人也是一个体制性问题，而由此产生的体制性成本则不容商量地让广大房奴埋单了。
商品房开发，国家不可能不收税，土地也不可能无偿供应，然而在人民住房难问题突出、短时间又无力提供足够的保障房的情况下，把六七成的体制性成本压在房奴们身上，显然太重而难以承受。既然提倡房地产市场健康发展、合理价位，那么就不应允许“体制性暴利”长期存在。
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