| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年02月13日 14:40 |
作者： |
潘晟 |
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2008年，房地产市场可以说是在风雨飘摇中渡过。在经历了2007年那场火热的盛况之后，2008年这个突如其来的“冬季”着实让人们有点不太适应。面对充满变数的2009年，人们心中的疑惑是———
中国经济经历了长达5年的两位数增长后，由于外围经济转坏影响了中国的出口以及国内消费者的信心，在去年跌破了两位数的大关。
根据国家统计局公布的数据，2008年我国国内生产总值为300670亿元，同比增长9%。而房地产行业作为国民经济的支柱行业，自然也难以避免景气下滑的命运。在今年年初，这个探底的趋势仍将延续。
各项数据不容乐观
根据国家统计局数据，2008年全年房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9％。尽管去年房地产开发投资20％以上的增长速度，但其增幅与2007年相比回落了近10％。而且自去年6月份投资增速达到全年最高位之后，连续6个月增速回落。同时，自9月份房地产投资增速低于固定资产投资平均增速之后，房地产的投资与固定资产投资差距不断拉大。
统计显示，全国70个大中城市房屋销售价格较2007年上涨6.5％，但全年涨幅与2007年相比回落1.1个百分点。尽管该数据同比仍有上涨，但涨幅逐月回落，到12月份首次出现负增长，同比下降0.4％，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来首现同比下跌，环比下降0.5％，而且是连续5个月价格环比下跌。
销售面积和空置率的数据也不容乐观。去年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。
国房景气指数也在不断回落，去年12月份全国房地产开发景气指数降至96.46，比11月份回落2.0点，比上一年同期回落9.99点。这显示出整个房地产市场从2008年下半年开始的低迷状态依旧。
再从主要城市的房地产市场来看，东兴证券的报告表明，北京、广州、上海和深圳主要城市销售价格指数下跌幅度都较大，除北京外其他三个城市的指数已跌破100。截至去年12月，北京、广州、上海和深圳这4个重点城市销售价格指数分别为101.00、98.30、95.00和84.80，同比下降分别为12.17%、10.06%、10.12%和27.15%；环比下跌分别为1.85%、0.91%、0.31%和0.47%。而根据上海之前公布的数据，2008年上海房地产开发投资1366.87亿元，比上年增长4.5％，比前一个月的数据下滑0.2个百分点，表明12月份房地产投资开始放缓。
从上述一系列的数据来看，整个房地产市场依旧处在下调的轨道中。业内人士预计，整个行业的景气度仍会继续下调，上半年房地产市场或仍将处于探底过程中。
资金链压力增大
2009年，对于开发商来说或许将是比较难熬的一年；资金链压力不断增加，对于资本密集型的房地产行业来说并不是什么好消息。
DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出，从去年开始，开发商的资金链压力就在不断增加。就供应而言，商品住宅的开工量和竣工量增速均有所下降。受到信贷紧缩及银行普遍不愿意对发展商提供贷款的影响，发展商资金链比较紧张。在销售方面，在宏观政策的调控下，购房者多持观望态度。加上股市下跌导致人们财富缩水，更使得楼市成交低迷。截至2008年底，全国商品住宅销售面积仅为5.5亿平方米，比上年下跌了20%。而呆滞的成交量，进而导致市场上累积了大量住房库存，这明显不利于市场的健康发展。
东兴证券也指出，目前房地产开发企业由于销售下滑，存量资产不断上升，给公司的资金带来越来越大的压力。房地产市场销售量下降，不但影响了房地产开发公司的收入，更影响到企业资产的流动。
截至去年9月，房地产上市公司的流动资产周转率平均为0.22，与2007年的0.46相比降低了一倍左右；存货周转率为0.19，与2007年的0.44相比更是出现明显的下降，企业资金周转慢已成为业内的普遍问题。
虽然国家政策和有关部门不断扶持房地产行业，但要恢复景气主要还是看存量商品房销售能否加速。只有存货能得到更快地周转，企业的资金压力才能真正得到缓解，所以让商品房存货流动起来，仍是开发商今后一段时期的主要任务。
行业洗牌或将加速
随着开发商资金链压力的不断增加，整个行业的洗牌或已不可避免。
业内人士普遍认为，从过往其他市场的洗牌情况来看，这次房地产市场的洗牌过程可能会比较“残酷”，但这对于整个行业的长期健康发展是有利的。洗牌后，资本和人才将会向资质更好的开发商集中，帮助这类企业突破资金、土地、项目以及人才的诸多瓶颈，能够使这些在洗牌中胜出的企业具有更强的竞争力，为房地产企业创出自己的品牌打下基础；也能让房地产企业更充分地认识到开发水平和管理能力的重要性，让它们更注重房屋的品质以及开发项目的效率。
业内人士还认为，此次房地产市场的洗牌过程的规模和力度将会是空前的。尽管现在还没有哪家公司明确地给出并购计划，但是一些大型房企确实有这方面的意向，有些公司甚至已经开始着手准备。同时，业内人士指出，此次房地产市场的洗牌过程对于中型房地产企业来说是一个比较大的危机。
在2007年楼市大热的情况下，许多房地产企业急于囤积土地，目前有近40%的土地积压于发展商手中；而且部分中型房地产企业为了上市融资盲目攀比，不惜以高价购地，出现了“面粉比面包还贵”的怪现象。
但到了2008年，整个宏观经济形势急转直下，许多中型房企原先的融资计划难以实现，造成项目迟迟无法实施。在今年，这类企业很可能出现资金链断裂的情况，使之不得不面对被并购的命运。
哪些政策值得期待
由于房地产行业在整个国民经济中的重要地位，从地方到中央，各级政府都出台了一系列刺激房地产市场的政策。那么在2009年，还有哪些政策值得我们期待呢？
在刺激成交量回升方面，降息和减税无疑是两大利器。目前市场对于上半年央行继续降息的预期一直存在，业内人士普遍预计一年期存款利率可能会下行到1%以下，所以目前贷款利率下降的空间依然不小。
在减税方面，也有比较大的调整空间。从目前已经出台的政策来看，更多的还是集中在交易环节，未来还可能会对土地增值税等税种进行调整。而且，近期已经有地方政府撒出了购房退税和购房入户籍两大杀手锏，让人们充满期待。
不过，业内人士指出，由于这两项措施有“最后手段”的意味，所以在成交量和房价没有继续明显下滑的情况下，北京、上海、深圳和广州4个一线城市在短期内推出类似政策的可能性不大。
在资金支持方面，放松信贷或将成为目前资金面吃紧的房地产企业的一根救命稻草。目前政策对于房地产企业融资信贷在总体依旧没有实质性的放松，所以今年继续加大对房地产市场的信贷支持的空间依然很大，市场预期这很可能成为政府救房市的又一张王牌。
在资本市场融资方面，目前也释放出一些积极的信号。2009年证监会批准的增发第一单花落房地产上市公司。2009年1月6日，美都控股定向增发2亿股方案申请有条件地获得中国证监会股票发行审核委员会通过。紧接着在1月8日，云南城投非公开发行A股方案也获得证监会通过。
在其他政策方面，近期有地方政府出台有关政策规定，对于开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。这对于那些由于拿地过多而造成资金面紧张的开发商来说是一个重大利好。此外，政府推出更多保障性住房，照顾中、低收入家庭的住房需要，或能拉动整个房地产市场的复苏。
房价需回归理理
2007年在投资需求的驱使下，房价出现非理性上涨，每户家庭住房价格按年增幅达22.3%，而期间家庭年度收入增幅才仅为17%。所以说，虽然不良外部环境的确在一定程度上造成了目前房地产市场的低迷；但更重要的原因，还是由于高企的房价与居民实际购买力之间的巨大差距制约了住房需求的释放。
从2008年的经验来看，截至去年第4季度，一线城市商品住房的整体价格较一年前的高峰期下降16%。在价格回落后，成交量明显增多，随着第4季度鼓励购房政策的出台，一线城市第4季度内的成交量得到较大的改善，回升到了570万平方米，较第3季度增加19.7%。
戴德梁行预计，一线城市的住房成交量将会首先回升。在价格方面，一线及二线城市的住房价格在未来一、两年间仍会继续调整，直至2010年第3季度以后，一线城市的住房价格下跌幅度将会放缓。蒋尚礼表示，2009年中国楼市的市场主调，将会是在降低银行信贷风险，同时在改善地产发展商现金流的基础上刺激居民购房消费，竭力消化库存；预期住宅价格将会继续朝理性水平进行调整，住宅市场有望保持活跃和稳定发展。
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春节楼市低迷降价才是王道
上海春节楼市表现低迷，全市成交市场性商品住宅共计77套约7686平方米，仅为前一周的7.8%和6.7%。与去年同期相比也萎缩了50%和53%。从成交区域分布上来看，宝山、浦东和闸北位列成交前三名。从这三个区域楼盘的销售情况来看，支撑宝山成交列居榜首的是畅销楼盘福地苑和知名楼盘保利叶上海。浦东的绿地崴廉公寓位居全市成交第三名。而闸北区域成交能够挤入前三名，主要得益于两个著名的降价楼盘慧芝湖花园和嘉里不夜城卓悦居的放量。
从楼盘价格和成交的关系来看，除了少数楼盘凭借高品质占领市场外，大部分楼盘春节期间的热卖来源于大幅度的降价。比如春节期间成交套数最多的绿地蓝海庭，这一楼盘去年6月—9月均价从8000元/平方米一路上扬到9000元/平方米之后，楼盘成交量迅速大幅下滑，而之后的降价又使得销售量重新上升。春节期间，该楼盘以8088.8元/平方米的均价共成交8套共计651平米。
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